Может ли банк добровольно списать долг по ипотеке
Сначала коротко остановимся на сути ипотечного займа. В отличие от обычного потребительского кредита, он имеет целевое назначение: деньги выдаются заёмщику для покупки жилья. Причём банки предпочитают не выдавать их на руки клиенту, а сразу переводить продавцу недвижимости. Вторая важная особенность ипотеки состоит в том, что приобретаемая на кредитные средства недвижимость становится предметом залога. Это служит для банка гарантией возврата займа.
Если заёмщик перестанет платить по графику, кредитор вправе:
начислять неустойку на сумму долга;
направить сведения о просрочке в бюро кредитных историй (это даже не право, а обязанность банка);
взыскать задолженность через суд;
самое страшное для должника – инициировать процесс изъятия заложенной жилплощади и её продажи с торгов.
Но, конечно, незначительной задержки оплаты для применения столь серьёзной санкции недостаточно. Согласно ст. 54.1 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», право обратить взыскание на заложенное жильё появляется у банка, если сумма долга составляет не меньше 5% от стоимости недвижимости, а длительность просрочки – как минимум 3 месяца.
Способы списания кредитного долга
Когда мы говорим о «списании», то подразумеваем, что с заёмщика снимается обязанность по уплате кредита – полностью или хотя бы частично. На рынке кредитования действительно существуют механизмы, которые позволяют добиться такого результата. Правда, в отношении ипотеки они работают не всегда. Пройдёмся по основным доступным вариантам.
Переговоры с коллекторами
Банки и МФО продают долги коллекторским агентствам «оптом» и со существенной скидкой. В среднем, необеспеченные потребительские кредиты обходятся коллекторам в 5-10% от первоначальной суммы. Это позволяет им предлагать должникам погашение долга с дисконтом. В 2024 году, как пишут «Известия», средний размер скидки составляет 25% от тела задолженности, а максимальный доходит до 70%.
Но, увы, ипотеки это не касается:
-
Банки редко продают коллекторам долги по жилищным кредитам, предпочитая взыскивать их самостоятельно. По сведениям ассоциации НАПКА, в 2023 году доля ипотечных займов в уступленных коллекторским агентствам портфелях составила мизерные 0,5%.
-
Цена уступки таких задолженностей гораздо выше – 39,2%, согласно тому же источнику. Поэтому если ипотека и попадает в коллекторскую компанию, дисконтировать долг там не спешат.
Истечение срока для судебного взыскания
По небольшим кредитным долгам банки и МФО иногда пропускают срок исковой давности – период, в течение которого кредитор имеет право взыскивать задолженность через суд. Он составляет 3 года с момента первой просрочки. Если организация подаст иск позже, а ответчик заявит о пропуске срока давности, суд откажет истцу.
Кредитные обязательства это не аннулирует: кредитор может продолжить работать с должником внесудебными методами. Но поскольку это бесперспективное занятие, задолженность могут признать безнадёжной и списать. Однако в отношении ипотечного займа надеяться на такое развитие событий бессмысленно.
Изменение условий погашения займа
Финансовые организации применяют три механизма помощи заёмщикам, которые оказались не в состоянии погашать кредит:
реструктуризация кредита;
рефинансирование займа (в том же или другом банке).
Первые два нас не интересуют: они позволяют уменьшить текущую финансовую нагрузку, но общую сумму долга не снижают. А вот рефинансирование предполагает, что заёмщик оформляет новый кредит для погашения одного или нескольких старых. Причём новый кредитный договор заключается на более выгодных условиях – например, со сниженной процентной ставкой. В результате происходит не списание основного долга как таковое, но его сумма уменьшается.
Рефинансировать можно и ипотеку, но есть нюансы:
-
Перед рефинансированием важно всё правильно просчитать, сравнить старые и новые условия погашения займа, чтобы удостовериться в выгоде операции.
-
Возможность рефинансировать ипотеку зависит от экономической ситуации. Так, в условиях растущей ключевой ставки ЦБ кредиты «дорожают». То есть найти более выгодное предложение, чем условия действующего кредитного договора, становится сложно или невозможно.
Погашение ипотеки за счёт страховки
При оформлении ипотечного кредита отказаться от страховых полисов гораздо труднее, чем когда речь идёт о небольшом потребительском займе:
страхование жилья от физической утраты является обязательным по закону № 102-ФЗ (ст. 31);
страховку жизни и здоровья, а иногда также титульное страхование банки настойчиво навязывают, стимулируя покупку полисов снижением процентной ставки.
Но в непредвиденных обстоятельствах это играет на руку заёмщику: при наступлении страхового случая кредит за него погасит страховая компания. Однако как вариант списания ипотеки этот сценарий рассматривать не стоит:
-
страховые случаи – это редкие и проблемные жизненные ситуации, например, инвалидность или признание договора купли-продажи жилья недействительным;
-
добиться от страховщика выплаты – непростая задача, которую удаётся решить не всем.
Поможет ли государство списать долг по ипотеке
В 2024 году господдержка ориентирована главным образом на помощь в приобретении жилья – то есть на интересы новых ипотечных заёмщиков. За счёт государственных программ отдельные категории граждан могут оформить ипотечный кредит на льготных условиях, например:
-
молодым родителям доступна «Семейная ипотека» под 6%;
-
«Сельская ипотека» под 3% подходит для желающих купить или построить жильё за городом;
-
льготную ипотеку могут оформить участники СВО;
-
есть специальные предложения для бюджетников, IT-специалистов, молодых семей и других лиц.
Не будем забывать и про меры государственной поддержки, разработанные для семей с детьми:
-
материнский капитал, который можно использовать для покупки жилья – в том числе в ипотеку;
-
дополнительная субсидия 450 000 рублей, которую многодетная семья может получить из бюджета на оплату ипотечного займа по Федеральному закону № 157-ФЗ.
Кредиторов только обязали поддерживать заёмщиков, которые столкнулись со временными финансовыми трудностями. Эта мера реализована путём принятия Федерального закона № 76-ФЗ. Он вступил в силу ещё в 2019 году и действует на бессрочной основе, то есть актуален и сегодня. Этот закон позволил каждому заёмщику требовать от банка однократного предоставления ипотечных каникул – отсрочки погашения кредита на период до 6 месяцев.
Право на каникулы появляется при совпадении ряда условий:
сумма ипотечного займа – до 15 млн рублей;
жильё, приобретённое на кредитные деньги, является для заёмщика единственным;
банк не начал взыскивать с клиента долг и не довёл дело до вступления в силу решения суда или предъявления исполнительного документа;
заёмщик не пользуется отсрочкой, предусмотренной другими законами;
должник попал в трудную жизненную ситуацию из числа перечисленных в законе: например, стал нетрудоспособным или столкнулся со снижением доходов более чем на 30%.
Впрочем, государство помогло должникам изданием ещё одного важного закона – № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Он предоставляет единственную легитимную возможность полностью и безвозвратно списать кредитные долги – путём прохождения процедуры банкротства. Однако и здесь с ипотекой есть сложности…
Можно ли списать ипотечный кредит при банкротстве
Ответ на этот вопрос на первый взгляд прост и заманчив: да, можно. Человек, признанный банкротом, освобождается от всех кредитных обязательств. «Платой» за это является потеря части имущества – оно реализуется на банкротных торгах, а выручка направляется на расчёты с кредиторами. Долги, которые остались непогашенными, аннулируются. При этом банкрот теряет не всё имущество: важнейший актив, который он точно сохраняет, – единственное жильё.
Но с ипотекой описанные принципы не работают. Банк, который выдал жилищный кредит – залоговый кредитор, – имеет приоритетный статус. Его интересы ставятся выше интересов банкрота и остальных кредиторов, поскольку он выдал высокорискованный миллионный заём. Поэтому заложенное жильё – даже единственное для должника – тоже выставляется на торги. Как минимум 80% вырученных средств полагается залоговому кредитору. Ну а непогашенная часть ипотечного займа списывается.
Добиться этой цели по итогам банкротства можно так:
Настоять на введении процедуры реструктуризации долгов.
Она проходит в рамках банкротного дела, но по факту является предбанкротной стадией. Несостоятельным должника не признают, а предлагают согласовать с кредиторами новый график погашения долгов. Причём проценты начисляются уже не по договорным ставкам, а по ключевой ставке ЦБ РФ. Максимальный срок исполнения обязательств должен составлять 5 лет. Таким образом, этот вариант подходит, если бóльшая часть ипотечного кредита уже выплачена.
После признания должника банкротом и введения процедуры реализации имущества – договориться с банком о продолжении выплат по ипотеке.
Такая возможность появилась у должников в сентябре 2024 года. Она доступна только в том случае, если в ипотеку куплено единственное жильё. Данный вариант предполагает, что банкрот соблюдает интересы залогового кредитора. Это допускается 2 методами:
Должник находит третье лицо – например, родственника или друга, – которое выплачивает банку остаток ипотечного кредита в период банкротства.
Гражданин заключает с залоговым кредитором мировое соглашение, по которому продолжает погашать ипотеку в процессе банкротства и после его завершения (или за него это делает третье лицо).
В таких случаях банк отзывает требования из банкротного реестра, а значит, необходимость выставлять заложенное жильё на торги отпадает. Банкрот сохраняет его и выплачивает ипотечный кредит.
Таким образом, избавиться от долга по ипотеке сложно даже в ходе банкротства, хотя оно и предназначено для списания задолженностей. Точнее аннулировать ипотечный кредит процедура позволяет, но с одновременной потерей заложенной жилплощади. Ну а чтобы её спасти – нужно, наоборот, всеми силами добиваться сохранения ипотечного договора в силе.
Вы спросите: в чём тогда смысл банкротства? Он состоит в том, что процедура позволит избавиться от остальных долгов. Кстати, не только кредитных: банкрота освобождают от многих других обязательств – по распискам, оплате старых коммунальных счетов, налоговым недоимкам и др. Сбросив с себя эту неподъёмную ношу, человек обретает шанс спокойно расплатиться по ипотечному займу и стать полноценным собственником жилья.
