Что такое «титульное страхование»
Понятие «титул» в юриспруденции означает наличие права. Титульный собственник недвижимости – это тот, кому она принадлежит по документам. Проблема в том, что даже вписанный в базу Росреестра владелец квадратных метров может утратить права на них. Особенно это актуально при покупке имущества: по российским законам львиную долю рисков несёт приобретатель. Для покрытия таких рисков и предлагается такой страховой продукт, как титульное страхование.
Чаще всего покупатели оформляют эту страховку по требованию банка, в котором планируют взять ипотечный кредит на жильё. В противном случае кредитная организация отказывает в выдаче займа или повышает процентную ставку. Но приобретатель может воспользоваться страховой услугой и добровольно при покупке недвижимости за собственные деньги.
Не следует путать титульное страхование с комплексным, которое тоже требуют кредиторы при выдаче ипотеки и которое включает в себя страховку имущества, жизни и здоровья заёмщика.
В отличие от имущественного страхования, титульное не работает в случаях физической гибели имущества. Оно страхует только юридический риск утраты права собственности и защищает правообладателя от событий, которые произошли в прошлом и не были ему известны в момент заключения договора купли-продажи. Если по таким причинам право собственника будет аннулировано, он вправе обратиться с заявлением о возмещении в страховую компанию, которая оплатит ему стоимость потерянного объекта.
Кстати, титульное страхование полезно не только тем, что снижает финансовые риски покупателя недвижимости. Перед выдачей полиса эксперты страховой компании тщательно проверяют намеченную сделку. Если они придут к выводу о её безопасности, это само по себе – хороший знак.
В качестве страховых случаев в правилах страхования прописаны различные ситуации: от изъятия имущества в связи с тем, что оно было похищено у одного из предыдущих владельцев, до национализации и деприватизации. Но самый распространённый на практике случай – это оспаривание и признание договора купли-продажи недействительным.
Причины оспаривания договора покупки жилья могут быть разнообразными: от неадекватного состояния продавца в момент его заключения до наследственных споров. Тут мы плавно подходим к центральному вопросу статьи: сделка может быть признана недействительной ещё и по специальным основаниям, прописанным в законе о банкротстве.
Опасные для покупателя сделки продавца-банкрота
Согласно федеральному закону № 127-ФЗ, сделки гражданина, заключённые в течение 3 лет до подачи в суд заявления о банкротстве, а также после его принятия судом, попадают под прицел финансового управляющего и кредиторов.
Впрочем, это не значит, что они точно признаются недействительными. Здесь приобретает значение ключевой правовой принцип – добросовестность должника. Если продажа квартиры связана с реальной жизненной целью, а вырученные деньги направлены на погашение долгов, договор не будет признан недействительным.
Оспаривание сделки банкрота возможно, если в ней есть формальные подозрительные признаки, названные в статье 61.2 закона № 127-ФЗ и свидетельствующие, что должник умышленно избавился от собственности в ущерб кредиторам. Проявляться они могут по-разному, например, речь может идти о дарении имущества близким родственникам.
Но при изучении титульного страхования нас интересует другая категория оспоримых сделок банкрота. Договор купли-продажи недвижимости, хоть и заключённый должником в возмездной форме и с независимым покупателем, тоже может быть признан недействительным, если:
-
оформлен в течение 1 года до подачи заявления о банкротстве в суд или после него;
-
сделка неравноценна в худшую для продавца сторону относительно рыночных условий – обычно она проявляется в заниженной цене квартиры относительно объектов-аналогов.
Такой договор может быть оспорен в ходе судебного дела. В результате признания его недействительным продавца восстанавливают в правах на жильё и забирают имущество в конкурсную массу, затем оно реализуется с торгов. Покупателю же не остаётся ничего другого, как встать в очередь кредиторов. Но шансы в обозримом будущем получить с должника живые деньги малы.
Иногда оспариваются также сделки, заключённые гражданином после завершения банкротства. Но в случае с недвижимостью это редкий случай. О том, когда это возможно, – рассказываем в отдельной статье.
Зачем нужна титульная страховка при покупке имущества у банкрота
Титульное страхование, оформленное в отношении сделки с несостоятельным продавцом, защитит покупателя от представленной выше ситуации. Сохранить жильё оно не поможет, но страховая компания выплатит пострадавшему денежную компенсацию.
В идеале титульное страхование стоит оформлять всем покупателям «вторички» – независимо от того, приобретается жильё на собственные или кредитные деньги и не только из-за возможного банкротства продавца.
Тем не менее, если человек планирует купить квартиру и готов платить за страховку только для покрытия риска несостоятельности текущего владельца недвижимости, встаёт вопрос: как узнать, что продавец в скором будущем пройдёт банкротство? Точно предугадать это практически невозможно. Но можно оценить финансовое самочувствие собственника интересующего жилья по косвенным признакам:
Запросить у продавца его кредитную историю. Она покажет, сколько у гражданина кредитных обязательств и дисциплинированно ли он их исполняет. Если в отчёте за последние 3 года обнаружатся длительные просрочки на большие суммы, риск банкротства продавца вполне реален. Если же он отказывается предоставлять историю – это тоже подозрительно.
Изучить судебные картотеки на предмет наличия тяжб, в которых продавец выступает ответчиком и с него взыскиваются денежные долги. Дела мировых судей и судов общей юрисдикции, которые рассматривают иски против граждан, можно найти через портал ГАС «Правосудие» либо через сайты отдельных судебных органов. Если владелец интересующего жилья – ИП, также стоит проверить разбирательства против него в картотеке арбитража.
Посмотреть на сайте ФССП, не возбуждены ли против человека исполнительные производства. Это явный показатель того, что должник вскоре может стать банкротом.
Результаты проверки рекомендуется сохранить. Ведь она необходима не только для того, чтобы принять решение об оформлении титульной страховки. Если впоследствии сделка купли-продажи будет оспариваться, благодаря сохранённым материалам покупатель сможет доказать, что действовал добросовестно и осмотрительно.
Если же продавец уже находится на стадии банкротства или прошёл его, проверка проводится чрезвычайно легко: все сведения о процедурах несостоятельности публикуются в онлайн-реестре на сайте «Федресурс». Достаточно ввести в поисковую строку ФИО или ИНН гражданина и получить информацию о его банкротном деле.
Наконец, ещё одна важная рекомендация: в договоре купли-продажи должна фигурировать настоящая, а не заниженная цена. Во-первых, это уменьшает риск оспаривания сделки, а кроме того, это та сумма, которую можно получить от страховой компании, если покупатель утратит право на квартиру. Рассчитываться с продавцом лучше в безналичной форме и сохранить выписку со счёта, подтверждающую оплату.
Как работает титульная страховка
В 2024 году многие страховые компании предлагают такой вид страхования, но по разным тарифам. Кроме того, не все они включают в перечень страховых случаев оспаривание сделки в рамках банкротства продавца и не все готовы страховать титул вне ипотечной сделки. Наконец, компания может отказаться страховать конкретный договор, если по итогам анализа посчитает его рискованным. Поэтому начать рекомендуется с опроса страховщиков и сравнения их предложений.
Пройдёмся по параметрам титульного страхования:
Оформляется полис одновременно со сделкой купли-продажи или заранее (если договор не будет заключён, страховщик вернёт оплаченную премию). Раньше страховые компании соглашались застраховать титул покупателя и позднее, но это стало причиной мошеннических манипуляций, поэтому такая практика уходит в прошлое.
Страховка действует как при полной, так и при частичной утрате права собственности. В случае банкротства продавца покупатель обычно теряет всю недвижимость, но есть ситуации, когда возможно иное: например, наследник может отсудить ½ доли в праве на жильё.
Предметом страхования может стать не только квартира, но и другая недвижимость: дом, комната, апартаменты, незавершённая жилплощадь в новостройке, земельный участок.
Пакет документации, необходимой для оформления полиса, устанавливается каждой страховой компанией, список нужно заранее запросить в выбранной организации.
Затраты на страховку в среднем составляют 0,1%…1,5% от стоимости недвижимости. Каждая страховая компания назначает свой базовый тариф, но по итогам предварительной проверки он может быть повышен или понижен: в зависимости от того, насколько рискованной покажется экспертам сделка.
Некоторые страховщики разрешают оплачивать премию в рассрочку, но дают скидки клиентам, готовым произвести платёж сразу.
Срок страхования может составлять от 1 до 10 лет (как правило, на ежегодной основе с пролонгацией). Банки, выдающие ипотечные кредиты, обычно требуют застраховать титул на 3 года – это стандартный срок исковой давности для оспаривания сделок.
Выгодоприобретателем по полису может быть:
сам покупатель-страхователь;
банк, выдавший ипотечный кредит;
оба лица.
Страховая выплата по договору со страховщиком может определяться как оценочная рыночная стоимость объекта (но в пределах договорной) или уплаченная продавцу. Если жильё приобретается в ипотеку, банк потребует застраховать титул на ту сумму, которую обязан выплатить заёмщик. Но покупатель может «достраховать» и собственный риск, увеличив страховое покрытие на сумму первоначального взноса по кредиту.
При расчёте суммы возмещения к оплате страховая компания учтёт, если часть денег покупатель получил непосредственно от продавца.
Подтверждением наступления страхового случая станет судебный акт о признании договора купли-продажи недействительным. Отдельные страховые компании дополнительно настаивают на том, чтобы покупатель прошёл апелляционную инстанцию в попытке обжаловать решение суда, и только в случае отказа выплачивают клиенту возмещение.
Подводя итог
Тот факт, что продавец недвижимости объявлен банкротом, далеко не всегда влечёт риск оспаривания его сделок. Юристы «МФЦБ» сопроводили множество банкротных дел, в которых отстояли действительность соглашений, заключённых клиентами незадолго до банкротства. Всё дело в подготовке грамотной правовой позиции.
Учитывая, что в России с каждым днём становится всё больше граждан, списывающих долги через банкротство, боязнь заключать договоры с потенциальными банкротами может ограничить покупателя в выборе жилья. Просто стоит внимательно изучить ситуацию перед сделкой, а для полной надёжности оформить титульное страхование – относительно недорогую и эффективную защиту.
