Может ли третье лицо оплачивать ипотеку за заёмщика?
Пока заёмщик не вступил в процедуру банкротства, для банка в целом неважно, кто вносит платежи по кредитному договору. Если это добровольно делает третье лицо – это их личное дело. У кредитной организации нет претензий к клиенту, поскольку её интересы соблюдаются, просрочек нет.
Впрочем, для заёмщика добровольное участие «спонсора» ничего не меняет. Если никто из них не внесёт очередной платёж по графику, банк начнёт взыскивать долг с клиента, на чьё имя оформлена ипотека. Правда, из этого правила есть исключения. Существуют ситуации, когда кредитор официально вправе взыскивать задолженность не только с основного (титульного) заёмщика, но и с другого лица. В его качестве может выступать:
Созаёмщик. Как правило, это человек, который изначально подписал кредитный договор вместе с основным клиентом. Однако, созаёмщик может присоединиться к ипотеке и позднее. Если титульный заёмщик чувствует, что «не тянет» кредит в одиночку, он может ввести в отношения с банком дополнительного плательщика. Сделать это получится только при наличии согласия кредитора, путём заключения соответствующего письменного соглашения.
Супруг основного должника. Это частный случай первой ситуации, поскольку муж или жена титульного заёмщика по ипотеке автоматически становится созаёмщиком и совладельцем приобретённой в кредит квартиры. Избежать этого можно путём заключения брачного договора, на основании которого супруги введут раздельный режим собственности и обязательств.
Поручитель. Это лицо, которое дополнительно гарантирует банку возврат кредита. Если титульный заёмщик перестанет вносить платежи, кредитор предъявит требования к поручителю. Тот отвечает перед банком солидарно (как и созаёмщик), если в договоре поручительства не прописана субсидиарная ответственность (ст. 363 ГК РФ). Во втором случае взыскивать долг с поручителя кредитная организация вправе, только если у неё не получится добиться выплаты от основного клиента.
До тех пор, пока должник не подаст заявление о банкротстве, обращение взыскания на квартиру остаётся добровольным решением кредитора. Банку может быть невыгодно заниматься продажей недвижимости, и спешить он не будет. Но с запуском банкротства заёмщика ситуация меняется. Почему – давайте рассмотрим.
Что будет с ипотекой при банкротстве заёмщика
Банкротство физического лица предполагает введение одной из процедур: реструктуризации долгов или реализации имущества. На первой стадии гражданин не объявляется банкротом, его задолженности не списываются. Должнику и кредиторам предлагается согласовать новый график их погашения сроком до 5 лет – план реструктуризации. В связи с этим имущество у человека не изымается, в том числе ипотечное жильё. Поэтому для нас больший интерес представляет вторая процедура – реализация имущества.
На этом этапе происходит следующее:
гражданина признают банкротом;
суд назначает на дело финансового управляющего;
управляющий проводит ревизию имущества должника;
активы, которые не защищены законом от изъятия, реализуются через торги;
выплаченные покупателями имущества деньги распределяются между кредиторами;
оставшиеся непогашенными долги банкрота списываются.
А что происходит с ипотечной квартирой? Поскольку она обременена залогом, такая недвижимость выставляется на торги, даже если является единственным жильём должника. Как минимум 80% выручки от её продажи получает банк, выдавший ипотечный кредит.
Здесь кроется причина, почему кредитная организация не может отказаться от участия в банкротстве, даже если заёмщик до самой подачи заявления о несостоятельности исправно выплачивал ипотеку. Если банк включит свои требования в банкротный реестр, залоговое имущество подлежит реализации в его пользу. Если же кредитор не заявит свои требования к банкроту, после завершения процедуры долг по ипотеке будет списан. Тогда не видать банку ни денег, ни квартиры.
Тем не менее, сказанное не означает, что потеря ипотечного жилья при банкротстве неизбежна. И тут мы возвращаемся к третьим лицам…
Как погашать ипотеку при банкротстве с помощью третьего лица
Когда начинается процедура реализации имущества, банки и другие кредиторы не имеют права требовать от банкрота оплаты долгов. Защита их интересов осуществляется иным образом: они должны через финансового управляющего заявить свои требования в банкротный реестр. И платить «втихаря» одному из кредиторов – например, выдавшему ипотеку, – сам должник не может, это противоречит закону.
Кто может являться плательщиком по ипотеке во время банкротства заёмщика:
уже имеющийся созаёмщик или поручитель;
новое лицо, которое ранее не участвовало в отношениях с банком, – родственник должника либо посторонний человек.
Но есть нюанс. Если плательщиком станет супруг банкрота, нужно доказать, что он готов вносить платежи из личных средств – например, накопленных до брака или полученных по наследству. Ведь все деньги, заработанные в период брачной жизни, считаются общими. То есть половина таких сбережений супруга принадлежит банкроту, а значит, по идее должна пополнить конкурсную массу.
Поправки в закон предоставили должникам даже не один, а два механизма привлечения «спонсора» для оплаты ипотеки во время банкротства. Рассмотрим каждый по отдельности.
Вариант 1: полное погашение ипотечного займа в период банкротства третьим лицом
Этот способ описан в п. 5 ст. 213.10 закона № 127-ФЗ. Он сработает, если у должника есть знакомый, обладающий достаточной суммой средств для внесения невыплаченного остатка кредита. То есть этот вариант скорее актуален в случаях, когда большая часть жилищного займа до банкротства уже погашена.
Если «спонсор» нашёлся, алгоритм действий таков:
После формирования реестра требований третье лицо направляет в суд заявление о намерении погасить ипотечный кредит за банкрота. В обращении должен быть указан срок оплаты (не более 20 дней с момента одобрения инициативы судом).
Суд должен рассмотреть заявление в течение 14 рабочих дней с момента поступления и вынести определение о его удовлетворении.
После издания судебного акта плательщик вносит нужную сумму на специальный счёт, открытый для этой цели финансовым управляющим. Оттуда они перечисляются банку, выдавшему ипотечный кредит.
О проведённых денежных операциях управляющий сообщает в суд. Требования банка признаются удовлетворёнными и выводятся из реестра, а ипотечная жилплощадь исключается из конкурсной массы и остаётся у банкрота. Процедура банкротства продолжается в отношении остальных долгов и кредиторов гражданина.
Важно учитывать два момента. Суд удовлетворит заявление «спонсора» только при соблюдении следующих условий:
Ипотечное жильё – единственное для банкрота и его семьи.
Учтены интересы приоритетных кредиторов 1 и 2 очереди. Это, например, получатели алиментов и выплат по возмещению вреда здоровью. Такие лица имеют право на 10% выручки от продажи заложенного жилья. Поэтому их требования должны быть гарантированно удовлетворены в пределах этой суммы. То есть либо у банкрота должно быть другое имущество на реализацию с сопоставимой стоимостью, либо «спонсор» должен дополнительно внести на спецсчёт соответствующую сумму.
Вариант 2: постепенное погашение жилищного кредита
Этому механизму посвящена статья 213.10-1 закона № 127-ФЗ. Она позволяет банкроту заключить с банком мировое соглашение о продолжении выплат по ипотеке на согласованных условиях во время и после процедуры банкротства. Теоретически должник может сам вносить платежи, но как минимум до завершения банкротного процесса это может оказаться затруднительным. Ведь часть доходов человека будет отчисляться в конкурсную массу, а ему на жизнь будут оставлять только прожиточный минимум и неприкосновенные выплаты (например, детские пособия).
Реализуется эта возможность в следующем порядке:
Банкрот, плательщик и банк согласовывают условия мирового соглашения и готовят его текст. Если заёмщик допускал просрочки, в документ должны войти пункты о порядке погашения задолженности.
Проект соглашения передаётся на рассмотрение в арбитраж.
Суд утверждает соглашение, если соблюдаются обязательные условия – те же, что и в первом варианте:
ипотечная квартира является единственным жильём должника;
учтены интересы кредиторов 1 и 2 очереди.
Кроме того, как подчеркнул Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики, выпущенном в июне 2025 года, суд при изучении проекта мирового соглашения должен исследовать следующие аспекты:
-
Источник погашения долга по ипотеке и реальное наличие у плательщика финансовых ресурсов. Суд обязан удостовериться, что это действительно деньги третьего лица, а не должника, которые могли бы пополнить конкурсную массу.
-
Экономическую целесообразность заключения соглашения. В результате этой операции ни залоговый кредитор, ни все остальные не должны оказаться в положении хуже, чем оно было бы в отсутствие договорённостей.
В случае утверждения мирового соглашения судом заложенное жильё исключается из конкурсной массы, а требования банка – из банкротного реестра. Процедура банкротства продолжается, но уже не касается ипотечного кредита, который по её итогам не списывается.
Таким образом, законодательство позволяет ипотечному заёмщику привлечь третье лицо, которое поможет ему погасить жилищный кредит – до, во время и после банкротства. Нужно только учитывать, что для воплощения этой задумки в жизнь в период банкротного дела должны быть соблюдены все продиктованные законом условия. При грамотной подготовке добиться спасения единственного ипотечного жилья можно даже в случае сопротивления банка-кредитора. Именно поэтому банкротство рекомендуется проходить с надёжным юридическим сопровождением.
