Что происходит с имуществом при банкротстве
Начнём с того, что продать квартиру в ходе банкротства у должника не получится. На протяжении судебного процесса его материальное положение оценивается финансовым управляющим и судом на предмет возможного восстановления платёжеспособности, а значит ухудшать его гражданину не позволено. Технически ситуация зависит от того, какая применяется банкротная процедура:
На этой стадии должнику даётся шанс постепенно рассчитаться с кредиторами в новом графике. Соответственно, никакое имущество у гражданина не забирают, но распоряжаться им разрешено в ограниченных пределах.
Поскольку задача управляющего – сохранять имущественный баланс, одобрение на сделку по отчуждению жилья он даст только при особых обстоятельствах, так что рассчитывать на него не стоит.
Эта стадия применяется при банкротстве физических лиц гораздо чаще первой процедуры и вводится, когда становится очевидно, что гражданин не сможет погасить долги, поэтому он объявляется банкротом. Этот этап предполагает ещё более строгий контроль со стороны финансового управляющего. Только он вправе совершать сделки с имуществом должника, а соглашения, заключённые гражданином лично, считаются ничтожными.
Финансовый управляющий формирует из активов банкрота конкурсную массу и выставляет на торги. Вырученные от продажи имущества средства направляются на расчёты с кредиторами. Затем суд рассматривает результаты проделанной управляющим работы и выносит итоговое определение: завершает банкротное дело и списывает непогашенные долги банкрота.
В конкурсную массу может попасть и квартира банкрота, но только если она – не единственное жильё человека и его семьи. Иначе недвижимость обладает иммунитетом и остаётся у хозяина (за исключением случаев, когда она обременена ипотекой).
Сохранить имущество от реализации можно и другими способами:
-
В отдельных случаях должник вправе просить суд исключить из конкурсной массы жизненно важное для него и его семьи хозяйство.
-
Если в ходе торгов не найдётся покупатель, объект предлагают кредиторам, а если те отказываются от его принятия в счёт уплаты долга, – возвращают владельцу.
О продаже «спасённой» после завершения банкротства квартиры и пойдёт в дальнейшем речь.
Можно ли продать квартиру после банкротства
Вопреки распространённым мифам, реальных последствий у процедуры несостоятельности совсем немного:
-
В течение 5 лет после завершения судебного процесса гражданин, списавший долги, не может повторно объявить себя банкротом.
-
В течение того же периода при кредитовании он обязан сообщать банкам о своём статусе.
-
3 года банкрот не может занимать руководящие посты в организациях.
Но что касается имущества, не изъятого в ходе банкротного дела, никаких ограничений на распоряжение им нет. Главное правило таково: вся собственность, которая фигурировала в ходе банкротства, но осталась у хозяина по названным выше причинам, после списания долгов принадлежит ему на полном праве. Он может продать такое имущество хоть на следующий день после вынесения финального определения суда.
Тем не менее, на практике заключить договор купли-продажи жилплощади иногда оказывается сложно, так как отдельные покупатели отказываются от сотрудничества с продавцом-банкротом. Чаще всего это случается, когда в сделке участвует банк, а квартира приобретается в ипотеку. Кредитные организации тщательно оценивают возможные последствия и порой не соглашаются кредитовать покупку жилья у банкрота.
Это связано с тем, что некоторые риски изъятия недвижимости у несостоятельного гражданина всё-таки остаются. Расскажем, почему.
Сложности продажи квартиры после банкротства
В статье 213.29 ФЗ о банкротстве говорится, что завершившееся банкротное дело гражданина может быть возобновлено. Это допускается по инициативе кредиторов и госорганов, долги перед которыми не были погашены по итогам первоначальной процедуры. Причиной возобновления процесса должен являться выявленный (ранее неизвестный) факт недобросовестного поведения должника:
сокрытие имущества от управляющего и суда в период банкротства;
незаконная передача активов третьим лицам.
Кредитор может обратиться в суд с просьбой пересмотреть результаты дела и возобновить его в течение месяца с момента обнаружения новых обстоятельств. В случае перезапуска банкротства сразу вводится реализация имущества. Выявленные активы изымут у банкрота, включат в конкурсную массу и попытаются продать с торгов.
С квартирой такие события кажутся крайне маловероятными. Утаить её наличие владельцу сложно, поскольку права на недвижимость регистрируются в Росреестре и вносятся в ЕГРН. Сделки по передаче прав на такое имущество третьим лицам тоже подлежат государственной регистрации. Соответственно, финансовому управляющему очень легко обнаружить эти факты путём направления запроса в Росреестр.
Тем не менее, основания для возобновления банкротного дела могут возникнуть ввиду особенностей семейного оборота активов, например:
-
В период банкротного процесса умер член семьи должника, а тот вступил в наследство только после завершения судебной тяжбы, хотя мог раньше стать собственником имущества усопшего.
-
У должника и его супруги есть совместно нажитое хозяйство, которое не было выявлено в ходе банкротства, а после списания долгов пара произвела раздел и банкрот стал официальным собственником того, чем фактически владел и раньше.
В связи с этим гипотетический риск перезапуска банкротства и изъятия внезапно обнаруженного имущества есть, и именно его боятся потенциальные покупатели, а особенно – кредитующие их банки. Ведь если после купли-продажи жилплощади банкротное дело возобновится, эту сделку могут признать недействительной, а квартиру – забрать в конкурсную массу. Приобретателю придётся требовать от банкрота возврата уплаченных за недвижимость средств.
При этом скрывать информацию о пройденном банкротстве продавцу недвижимости бессмысленно. Проверить этот факт для покупателя или банка-кредитора очень просто: публикации относительно несостоятельности гражданина размещаются в открытом электронном реестре.
Переоформлять квартиру на родственников перед продажей тоже не стоит: эта информация отразится в ЕГРН и вызовет ещё больше вопросов у возможного приобретателя.
Что делать банкроту, чтобы продать квартиру
Прежде всего отметим: риск возобновления банкротства находится в зоне влияния самого банкрота. Если он уверен, что не совершал с имуществом незаконных манипуляций, остаётся только доказать это покупателю.
Самый простой случай – когда квартира осталась у гражданина после банкротного дела в качестве единственного жилья. Эта информация фигурирует в отчётности финансового управляющего и в открытых публикациях по судебному процессу. Поэтому банкроту нужно собрать такие сведения и предоставить их потенциальному покупателю.
Дополнительные рекомендации, как продать квартиру после банкротства:
Инициативно заниматься поисками:
-
покупателя, который готов приобрести жильё за собственные деньги;
-
банка, согласного выдать приобретателю квартиры ипотечный кредит несмотря на банкротный статус продавца.
Многие кредитные организации не дают категоричного отказа и готовы в индивидуальном порядке рассматривать финансирование сделки купли-продажи с участием банкрота. Главное здесь – выстроить диалог с банковскими менеджерами, узнать, какие аргументы повлияют на их решение и собрать доказательства добросовестного поведения должника в ходе банкротного процесса. Правда, одобренные условия ипотечного кредитования могут оказаться хуже среднерыночных.
Оформить титульное страхование недвижимости. Это страховка, покрывающая риск утраты права собственности на жильё. При её наличии покупателю и кредитору будет гораздо спокойнее. Ведь при изъятии объекта в ходе возобновлённого судебного процесса его стоимость компенсируется страховой выплатой.
Оформлять страховку лучше в компании, аккредитованной банком покупателя. Однако условия страхования объекта, принадлежащего недавнему банкроту, также могут оказаться менее выгодными, чем для прочих клиентов страховых компаний.
Готовясь к сделке, заранее собрать документальные доказательства того, что квартира на законных основаниях не вошла в конкурсную массу.
Таким образом, продать недвижимость после банкротства несколько сложнее, чем в иных обстоятельствах. Однако никаких законодательных запретов в этом отношении нет, а в отсутствие неподъёмных долгов решать любую жизненную ситуацию гораздо проще.
