Москва
Это ваш город? Да Изменить
Работаем по всей территории РФ

Введение

Благодаря институту банкротства каждый россиянин имеет сегодня законное право списать долги, с которыми не может справиться. Однако признание должника банкротом означает не только финансовую свободу, но и некоторые ограничения. Иногда граждане, прошедшие эту процедуру, сталкиваются с трудностями при поиске покупателя на имущество, которое им удалось сохранить. Расскажем, с чем связаны сложности при продаже квартиры после банкротного процесса и как их избежать.



Что происходит с имуществом при банкротстве

Начнём с того, что продать квартиру в ходе банкротства у должника не получится. На протяжении судебного процесса его материальное положение оценивается финансовым управляющим и судом на предмет возможного восстановления платёжеспособности, а значит ухудшать его гражданину не позволено. Технически ситуация зависит от того, какая применяется банкротная процедура:

Реструктуризация долгов

На этой стадии должнику даётся шанс постепенно рассчитаться с кредиторами в новом графике. Соответственно, никакое имущество у гражданина не забирают, но распоряжаться им разрешено в ограниченных пределах.

В частности, любые сделки по покупке или приобретению квартиры, а также другой недвижимости возможны только при наличии согласия финансового управляющего.

Поскольку задача управляющего – сохранять имущественный баланс, одобрение на сделку по отчуждению жилья он даст только при особых обстоятельствах, так что рассчитывать на него не стоит.

Реализация имущества

Эта стадия применяется при банкротстве физических лиц гораздо чаще первой процедуры и вводится, когда становится очевидно, что гражданин не сможет погасить долги, поэтому он объявляется банкротом. Этот этап предполагает ещё более строгий контроль со стороны финансового управляющего. Только он вправе совершать сделки с имуществом должника, а соглашения, заключённые гражданином лично, считаются ничтожными.

Финансовый управляющий формирует из активов банкрота конкурсную массу и выставляет на торги. Вырученные от продажи имущества средства направляются на расчёты с кредиторами. Затем суд рассматривает результаты проделанной управляющим работы и выносит итоговое определение: завершает банкротное дело и списывает непогашенные долги банкрота.

Но недвижимость в процессе реализации имущества должник теряет не всегда.

В конкурсную массу может попасть и квартира банкрота, но только если она – не единственное жильё человека и его семьи. Иначе недвижимость обладает иммунитетом и остаётся у хозяина (за исключением случаев, когда она обременена ипотекой).

Сохранить имущество от реализации можно и другими способами:

  • В отдельных случаях должник вправе просить суд исключить из конкурсной массы жизненно важное для него и его семьи хозяйство.

  • Если в ходе торгов не найдётся покупатель, объект предлагают кредиторам, а если те отказываются от его принятия в счёт уплаты долга, – возвращают владельцу.

О продаже «спасённой» после завершения банкротства квартиры и пойдёт в дальнейшем речь.

Можно ли продать квартиру после банкротства

Вопреки распространённым мифам, реальных последствий у процедуры несостоятельности совсем немного:

  • В течение 5 лет после завершения судебного процесса гражданин, списавший долги, не может повторно объявить себя банкротом.

  • В течение того же периода при кредитовании он обязан сообщать банкам о своём статусе.

  • 3 года банкрот не может занимать руководящие посты в организациях.

Но что касается имущества, не изъятого в ходе банкротного дела, никаких ограничений на распоряжение им нет. Главное правило таково: вся собственность, которая фигурировала в ходе банкротства, но осталась у хозяина по названным выше причинам, после списания долгов принадлежит ему на полном праве. Он может продать такое имущество хоть на следующий день после вынесения финального определения суда.

В том числе банкрот может продать квартиру, которая проходила в банкротном деле как его единственное жильё.

Тем не менее, на практике заключить договор купли-продажи жилплощади иногда оказывается сложно, так как отдельные покупатели отказываются от сотрудничества с продавцом-банкротом. Чаще всего это случается, когда в сделке участвует банк, а квартира приобретается в ипотеку. Кредитные организации тщательно оценивают возможные последствия и порой не соглашаются кредитовать покупку жилья у банкрота.

Это связано с тем, что некоторые риски изъятия недвижимости у несостоятельного гражданина всё-таки остаются. Расскажем, почему.

Сложности продажи квартиры после банкротства

В статье 213.29 ФЗ о банкротстве говорится, что завершившееся банкротное дело гражданина может быть возобновлено. Это допускается по инициативе кредиторов и госорганов, долги перед которыми не были погашены по итогам первоначальной процедуры. Причиной возобновления процесса должен являться выявленный (ранее неизвестный) факт недобросовестного поведения должника:

сокрытие имущества от управляющего и суда в период банкротства;

незаконная передача активов третьим лицам.

Кредитор может обратиться в суд с просьбой пересмотреть результаты дела и возобновить его в течение месяца с момента обнаружения новых обстоятельств. В случае перезапуска банкротства сразу вводится реализация имущества. Выявленные активы изымут у банкрота, включат в конкурсную массу и попытаются продать с торгов.

С квартирой такие события кажутся крайне маловероятными. Утаить её наличие владельцу сложно, поскольку права на недвижимость регистрируются в Росреестре и вносятся в ЕГРН.  Сделки по передаче прав на такое имущество третьим лицам тоже подлежат государственной регистрации. Соответственно, финансовому управляющему очень легко обнаружить эти факты путём направления запроса в Росреестр.

Тем не менее, основания для возобновления банкротного дела могут возникнуть ввиду особенностей семейного оборота активов, например:

  • В период банкротного процесса умер член семьи должника, а тот вступил в наследство только после завершения судебной тяжбы, хотя мог раньше стать собственником имущества усопшего.

  • У должника и его супруги есть совместно нажитое хозяйство, которое не было выявлено в ходе банкротства, а после списания долгов пара произвела раздел и банкрот стал официальным собственником того, чем фактически владел и раньше.

В связи с этим гипотетический риск перезапуска банкротства и изъятия внезапно обнаруженного имущества есть, и именно его боятся потенциальные покупатели, а особенно – кредитующие их банки. Ведь если после купли-продажи жилплощади банкротное дело возобновится, эту сделку могут признать недействительной, а квартиру – забрать в конкурсную массу. Приобретателю придётся требовать от банкрота возврата уплаченных за недвижимость средств.

При этом скрывать информацию о пройденном банкротстве продавцу недвижимости бессмысленно. Проверить этот факт для покупателя или банка-кредитора очень просто: публикации относительно несостоятельности гражданина размещаются в открытом электронном реестре.

Переоформлять квартиру на родственников перед продажей тоже не стоит: эта информация отразится в ЕГРН и вызовет ещё больше вопросов у возможного приобретателя.

Что делать банкроту, чтобы продать квартиру

Прежде всего отметим: риск возобновления банкротства находится в зоне влияния самого банкрота. Если он уверен, что не совершал с имуществом незаконных манипуляций, остаётся только доказать это покупателю.

Самый простой случай – когда квартира осталась у гражданина после банкротного дела в качестве единственного жилья. Эта информация фигурирует в отчётности финансового управляющего и в открытых публикациях по судебному процессу. Поэтому банкроту нужно собрать такие сведения и предоставить их потенциальному покупателю.

Дополнительные рекомендации, как продать квартиру после банкротства:

Инициативно заниматься поисками:

  • покупателя, который готов приобрести жильё за собственные деньги;

  • банка, согласного выдать приобретателю квартиры ипотечный кредит несмотря на банкротный статус продавца.

Многие кредитные организации не дают категоричного отказа и готовы в индивидуальном порядке рассматривать финансирование сделки купли-продажи с участием банкрота. Главное здесь – выстроить диалог с банковскими менеджерами, узнать, какие аргументы повлияют на их решение и собрать доказательства добросовестного поведения должника в ходе банкротного процесса. Правда, одобренные условия ипотечного кредитования могут оказаться хуже среднерыночных.

Оформить титульное страхование недвижимости. Это страховка, покрывающая риск утраты права собственности на жильё. При её наличии покупателю и кредитору будет гораздо спокойнее. Ведь при изъятии объекта в ходе возобновлённого судебного процесса его стоимость компенсируется страховой выплатой.

Оформлять страховку лучше в компании, аккредитованной банком покупателя. Однако условия страхования объекта, принадлежащего недавнему банкроту, также могут оказаться менее выгодными, чем для прочих клиентов страховых компаний.

Готовясь к сделке, заранее собрать документальные доказательства того, что квартира на законных основаниях не вошла в конкурсную массу.

Таким образом, продать недвижимость после банкротства несколько сложнее, чем в иных обстоятельствах. Однако никаких законодательных запретов в этом отношении нет, а в отсутствие неподъёмных долгов решать любую жизненную ситуацию гораздо проще.


Источники:

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/a5df7bf3870c681b511d4e9f457b7735cd0f59d9/

2. https://bankrot.fedresurs.ru/

Вопрос-ответ

Можно ли продать квартиру перед банкротством?

Это рискованно, поскольку такая сделка может быть оспорена в ходе банкротства, хотя так происходит не всегда. Почему и как оспариваются сделки банкрота – рассказываем в статье по ссылке.

Можно ли сохранить при банкротстве совместно нажитое имущество должника и его супруги?

По закону доля должника в совместно нажитом имуществе включается в конкурсную массу, то есть половину выручки от продажи объекта передадут жене. Подробно о судьбе семейных активов при банкротстве – читайте здесь.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика?

Это зависит от того, на каком этапе строительства происходит банкротство застройщика, и от ряда других факторов. Подробно о возможных вариантах развития событий – читайте в отдельной статье.

Сложная ситуация? Не гадайте, лучше спросите у практикующих юристов

Об авторе
Руководитель отдела продаж МФЦБ. Консультирует каждого второго клиента компании и регулярно отвечает на вопросы посетителей сайта в статьях.
Узнать больше об авторе
Банкротство — это не право, а обязанность заёмщика

Именно так гласит закон о банкротстве. Но банками и МФО, для которых списание долгов является серьезной проблемой, не позволяющей возвращать свои же деньги, специально поддерживается негативный стереотип банкротства.

Инициировать процедуру банкротства можно и нужно:

  • когда гражданин предвидит свою неплатежеспособность.
  • когда просрочки по выплатам длятся не менее 3-х месяцев;
  • когда долг превышает 500 тысяч рублей;
4 475 375 084

Общая сумма списанных долгов юристами «МФЦБ»

2 868

Количество людей, освободившихся от долгов через «МФЦБ»

Бесплатная консультация
Анастасия Груздева - генеральный директор МФЦБ
Анастасия Груздева
Генеральный директор МФЦБ


Завершенные дела

Дело № А41-9331/2023

21.02.202313 мес. → 08.04.2024

Списан долг: 8 143 877 руб.

Регион: г. Пушкино, Московская область

Дело № А41-64747/2023

01.08.20238 мес. → 04.04.2024

Списан долг: 4 228 097 руб.

Регион: г. Красногорск, Московская область

Дело № А40-105965/2023

18.05.202310 мес. → 04.04.2024

Списан долг: 3 528 102 руб.

Регион: Москва

Дело № А40-84814/2023

21.04.202311 мес. → 03.04.2024

Списан долг: 6 496 708 руб.

Регион: Москва

Дистанционно

Дело № А70-8249/2023

24.04.202311 мес. → 27.03.2024

Списан долг: 533 603 руб.

Регион: г. Тюмень, Тюменская область

Дело № А41-29880/2023

23.05.202310 мес. → 26.03.2024

Списан долг: 551 014 руб.

Регион: г. Шатура, Московская область



Начните сейчас с бесплатной консультации юриста

Нажимая на кнопку «отправить заявку» вы даёте согласие на обработку персональных данных, согласно условиям использования сайта.

1. Проанализируем
Тщательно изучим и проанализируем вашу ситуацию.
2. Предупредим
Открыто сообщим о возможных рисках.
3. Проверим
Выясним, есть ли судебные иски кредиторов в ваш адрес.
4. Подготовим
Составим точный перечень подтверждающих документов.
5. Посчитаем
Учтём все возможные расходы и рассчитаем итоговую цену.