Риски ипотечного заёмщика
В российском законодательстве действуют два принципа, которые в случае с ипотекой вступают в конфликт:
С одной стороны, на уровне Конституции закреплено право каждого гражданина на жилище. То есть человека не могут лишить единственного жилья – оно обладает «исполнительским иммунитетом». Даже если владелец задолжал миллионы по кредитам, судебные приставы не вправе забрать такую жилплощадь в процессе взыскания долга.
С другой стороны, особыми правами по закону наделён и залогодержатель – это банк, выдавший ипотеку (он же «залоговый кредитор»). В случае непогашения кредита он вправе обратить взыскание на жильё, купленное на заёмные средства. То есть изъять его у должника и продать для возмещения своих потерь.
Защита должника состоит в том, что обращение взыскания на такое жильё возможно лишь в судебном порядке и не грозит при незначительном нарушении кредитного договора. В ст. 54.1 Закона об ипотеке уточняется: столь суровая мера применима, только если вовремя не оплачены как минимум 5% стоимости недвижимости, а просрочка затянулась на 3 месяца.
Суд же утверждает и начальную цену жилья, по которой оно выставляется на торги. Если их победитель заплатит больше остатка ипотечного займа, «хвостик» вернут должнику. Но если случится наоборот – средств, выплаченных покупателем, не хватит для полного погашения кредита, – дельту не спишут. Человек останется не только без крыши над головой, но и с долгом перед банком.
Что делать с ипотекой при финансовых трудностях
Если возникнут проблемы с оплатой, нет смысла надеяться, что банк «не заметит» просрочки по крупному ипотечному займу. Долг начнёт расти за счёт неустоек, информация о нарушении графика платежей «полетит» в бюро кредитных историй, а исправить ситуацию с каждым днём будет всё сложнее.
Для начала стоит поговорить с банком, выдавшим ипотеку, – объяснить причины трудностей и узнать, есть ли в кредитной организации подходящие программы помощи заёмщикам. Это могут быть:
Кредитные каникулы – отсрочка погашения займа. Тем более, что по закону о потребкредитовании в определённых ситуациях банк обязан предоставить клиенту ипотечные каникулы сроком до 6 месяцев.
Реструктуризация кредита – изменение условий оплаты для снижения платёжной нагрузки на заёмщика.
Если со своим банком договориться не получается, можно изучить предложения других кредитных организаций по рефинансированию займа.
Многие заёмщики от отчаяния выбирают ещё одну стратегию – продолжают оплачивать ипотеку и приостанавливают платежи по остальным кредитам и микрозаймам. Но в долгосрочной перспективе такое решение небезопасно. Кредиторы, перед которыми возникнет долг, доведут дело до ФССП и судебные приставы арестуют счета должника.
Так что, если улучшение ситуации в скором будущем не предвидится, а краткосрочные меры не спасут, стоит присмотреться к другому выходу из ситуации – банкротству. При наличии ипотеки действовать нужно осторожно, чтобы не потерять жилплощадь.
Что будет с ипотечным жильём в случае банкротства
Банкротство – это реабилитационный механизм. Если человек объективно не справляется с долгами, ему даётся право списать их и пройти финансовую перезагрузку. Но, чтобы учесть интересы кредиторов, которые в результате понесут убытки, часть имущества банкрота реализуется с торгов. Впрочем, далеко не всё: главное, что должник точно сохранит, – это единственное жильё.
Правда, долгое время это не касалось недвижимости, обременённой ипотекой. При банкротстве заёмщика её практически всегда выставляли на торги. Банк, выдавший ипотечный кредит, был вынужден включить в банкротный реестр требования о досрочном погашении займа, – даже если претензий к клиенту не имел. Ведь для него это был единственный способ вернуть хотя бы часть средств за счёт выручки от реализации жилья.
Но в 2024 году ситуация изменилась, в закон о банкротстве внесли поправки: теперь гражданам доступны 4 сценария банкротства с ипотекой. Разберём каждый подробно.
Базовый сценарий: списание кредита и потеря жилья
Если должник не проявит инициативы для спасения ипотечной недвижимости, события развиваются так:
Суд признаёт должника банкротом и вводит процедуру реализации имущества.
Купленная в ипотеку жилплощадь – даже единственная для гражданина – включается в конкурсную массу и выставляется на торги.
По итогам банкротства должник остаётся без ипотечного жилья и освобождается от обязанности по выплате жилищного кредита. Списываются также все остальные долги.
Но в судебной практике недавно сформировался новый подход: банкротам, для которых изъятая ипотечная квартира была единственной, стали передавать остаток выручки после погашения долга перед залогодержателем и оплаты судебных расходов. Ведь должникам нужны деньги на покупку или аренду замещающей жилплощади.
А в ноябре 2024 года Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, которым предлагается закрепить этот подход. Если его утвердят, выручка от реализации единственного ипотечного жилья будет распределяться так:
-
90% – залоговому кредитору;
-
5% – кредиторам 1-2 очереди (например, получателю алиментов);
-
5% – банкроту на приобретение другой жилплощади.
Правда, суд вправе уменьшить сумму отчислений должнику, если:
-
5% выручки позволяют приобрести недвижимость, превышающую потребности человека и его семьи по социальным нормативам;
-
этих денег, наоборот, не хватит на покупку жилплощади, поэтому банкроту выделяется сумма, достаточная для съёма жилья на срок до 3 лет;
-
установлено недобросовестное поведение должника.
Ну а теперь рассмотрим 3 сценария банкротства, с помощью которых можно спасти купленную в кредит недвижимость.
Реструктуризация долгов
Это нечастый случай, но для полноты картины стоит о нём упомянуть. Реструктуризация – банкротная процедура, которая представляет собой последний для должника шанс не стать банкротом. Гражданину даётся возможность согласовать с кредиторами новый график погашения долгов сроком до 5 лет. Он называется «план реструктуризации».
То есть желанного списания задолженностей не происходит, но и плюс налицо: не проводится реализация имущества, должник ничего не теряет. Сохранит он и ипотечную недвижимость.
Нюанс в том, что выплатить за 5 лет жилищный кредит, да ещё и рассчитаться с остальными банками и МФО, – не всегда физически возможно. Так что стратегия подходит, если большая часть ипотеки погашена и нет других крупных долгов. Но, вероятно, в такой ситуации человек обойдётся без банкротства.
Погашение остатка ипотеки в период банкротства
Когда суд вводит процедуру реализации имущества, заложенная квартира по умолчанию включается в конкурсную массу. Но пока она не продана с торгов, должник может спасти её, если найдёт «спонсора».
Алгоритм действий таков:
когда закончится формирование реестра требований кредиторов (на их подачу даётся 2 месяца с момента запуска процедуры), должник вправе подключить к делу третье лицо, готовое единовременно погасить остаток ипотеки;
такое лицо подаёт в суд заявление о намерении помочь банкроту и затем вносит деньги на специальный счёт, открытый финансовым управляющим;
размер платежа должен быть равен сумме требований, заявленных в реестр залоговым кредитором;
после внесения средств банк отзывает требования из реестра и выходит из банкротства, а ипотечная жилплощадь – исключается из конкурсной массы.
Но есть важный момент: если в банкротном деле участвуют кредиторы 1-2 очереди, они должны получить 10% оценочной стоимости ипотечного жилья. Платежи им могут быть произведены из выручки от продажи другого имущества банкрота, но в его отсутствие эти расходы ложатся на плечи «спонсора».
Логично, что в качестве плательщика, скорее всего, выступит близкий должнику человек – муж или жена, другой родственник, друг. Но формально он выдаёт банкроту беспроцентный заём, который тот обязан погасить через 3 года после завершения банкротного дела.
Отметим, что если ипотеку погашает супруг должника, ему нужно использовать личные деньги, а не совместно нажитые парой сбережения. Ведь в таких накоплениях половина принадлежит банкроту и должна пополнить конкурсную массу.
Заключение мирового соглашения по ипотеке
Предыдущий вариант хорош, только когда у должника есть состоятельный родственник или основная часть жилищного займа выплачена. Для прочих жизненных ситуаций больше подходит следующая стратегия.
Суть механизма такова:
Должнику нужно договориться с залогодержателем о продолжении выплат по ипотеке на прежних условиях – в процессе и после завершения банкротства. Договорённости закрепляются в мировом соглашении, которое утверждает суд.
Если по ипотечному договору образовалась просроченная задолженность, в документ включаются условия о порядке её устранения.
Одобрения других кредиторов на заключение мирового соглашения не требуется. Для них банкротное дело продолжается в обычном режиме, от реализации ипотечного жилья они всё равно ничего бы не выиграли. Но кредиторы 1-2 очереди (если таковые есть) должны получить 10% стоимости заложенной недвижимости, иначе суд не утвердит соглашение.
Когда договорённости между должником и залоговым кредитором зафиксированы на бумаге, требования о досрочном погашении ипотеки исключаются из реестра, а жилплощадь – из конкурсной массы.
Оплачивать жилищный кредит по соглашению может сам банкрот или третье лицо.
Последнее условие имеет особое значение. Ведь в период реализации имущества – а это 6 месяцев или дольше – должник не распоряжается своими текущими доходами. Они поступают в конкурсную массу, банкроту выдаётся только прожиточный минимум и, возможно, дополнительные деньги на подтверждённые обязательные расходы. Это значит, что вносить ипотечные платежи до конца банкротства может оказаться затруднительно. Решения два:
-
привлечь другого человека в качестве плательщика (и третьей стороны мирового соглашения) – это, к слову, может быть первоначальный созаёмщик;
-
использовать текущие доходы, которые в силу закона не включаются в конкурсную массу, – например, социальные пособия или выплаты военнослужащему.
Ну а после завершения банкротства все долги, кроме ипотечного кредита, будут списаны, и заёмщику вернут контроль над финансами. Он сможет спокойно рассчитываться за жильё в отсутствие иных обязательств.
Итак, банкротство с ипотекой – это непростой путь, но пройти его и спасти жилплощадь можно. При этом важно учесть все нюансы: выбрать правильную стратегию, не допустить ошибок накануне подачи заявления в суд, найти общий язык с банком и соблюсти формальные требования. Поэтому списание долгов при наличии непогашенной ипотеки стоит поручить опытным юристам, которые разработают безопасный план действий и сопроводят процедуру в интересах клиента.
