Особенности статуса единственного жилья
Независимо от суммы и природы долга неплательщик имеет базовые конституционные права, одно из которых – право на жилище. Этот принцип воплощается в статье 446 ГПК РФ, где сказано:
Такая недвижимость обладает так называемым исполнительским иммунитетом.
Помимо единственной жилплощади, неприкосновенными видами имущества по ст. 446 считаются:
-
бытовые и личные вещи должника;
-
продукты и деньги на сумму прожиточного минимума;
-
профессиональный инвентарь ценой до 10 тыс.руб.;
-
домашние животные;
-
автомобиль и оборудование для человека с инвалидностью и др.
В качестве неприкосновенного жилья чаще всего выступает квартира, которая на праве собственности принадлежит должнику и в которой он живёт со своими близкими. Но аналогичным иммунитетом обладают и другие объекты недвижимости, отвечающие требованиям для постоянного проживания:
-
загородный дом жилого назначения;
-
земельный участок под домом;
-
комната и т.д.
Защита от взыскания означает следующее:
приставы не вправе выселить гражданина из его единственной квартиры за долги и выставить её на торги;
при банкротстве должника такая недвижимость не включается в конкурсную массу для дальнейшей реализации.
Когда приставы могут арестовать единственное жильё
Изымать единственную квартиру у должника приставам запрещено, но значит ли это, что они не могут её арестовать? Короткий ответ: нет, не значит.
Чтобы объяснить это, обратимся к терминологии, из-за которой часто возникает путаница. Дело в том, что «арест» как допустимое действие со стороны приставов имеет несколько значений:
-
как обеспечительная мера он предполагает наложение запрета на распоряжение имуществом;
-
как мера принудительного взыскания арест накладывается для последующего изъятия и продажи имущества.
Между тем, в статье 446 ГПК нет ни слова о запрете на распоряжение. Поэтому на неприкосновенное жильё может быть наложен арест именно такого плана: в результате должник утратит право продать недвижимость или иным образом переоформить её на третье лицо, но сохранит возможность использовать квартиру для проживания своей семьи. Она останется жилплощадью, но как материальный актив будет ограничена в обороте.
Это правило закрепил Пленум Верховного суда в Постановлении № 50 от 2015 года, которое нашло отражение в дальнейшей судебной практике:
Под запрещённым распоряжением понимаются:
-
продажа квартиры;
-
дарение;
-
передача по брачному договору;
-
любые другие сделки, в результате которых жильё приобретёт нового владельца.
Кроме того, к понятию «распоряжение» ВС РФ отнёс вселение на жилплощадь и прописку на ней дополнительных жильцов.
Что важно, наложение ареста на жильё в форме запрета на распоряжение должно быть обоснованным. Во-первых, эта мера вводится, если у пристава есть основания полагать, что иначе шансы взыскать долг снизятся. Кроме того, аресту подлежит имущество, соразмерное по стоимости с размером долга. Если речь идёт о неуплате небольшого штрафа или микрозайма, арестовывать квартиру пристав вправе только в отсутствие иного ликвидного имущества для взыскания.
Могут ли забрать единственное жильё
Итак, лишиться минимальных необходимых для жизни квадратных метров должник вроде бы не должен, даже если квартира будет арестована. Однако, как водится, из каждого правила есть исключения.
Ипотека
Самое распространённое исключение из правила об исполнительском иммунитете – это жильё в ипотеке. Оно не имеет неприкосновенного статуса, когда речь идёт о защите прав залогового кредитора. Логика тех, кто писал закон, понятна: банк не выдал бы ипотечный кредит без обеспечения в форме недвижимости. И пока долг полностью не выплачен, заёмщик не считается полноценным владельцем квартиры.
Соответственно, если гражданин своевременно не погасит ипотечный кредит, на квартиру будет обращено взыскание по инициативе банка, который получит выручку от продажи предмета залога. Если после закрытия кредита останутся деньги, их передадут должнику.
Роскошность
В исключительных случаях единственную жилплощадь можно потерять в связи с её избыточностью и/или ненужностью. Такую вероятность допустил в недавнем решении Верховный суд РФ (Определение № 16-КГ22-15-К4 от 16.08.2022).
В ходе взыскания долга судебные приставы обнаружили у должника большой дом площадью 416 кв.м. Причём здание оказалось недостроенным, а семья неплательщика в нём не жила, но формально недвижимость по документам являлась единственным жильём. Кредитор подал в суд заявление об обращении взыскания на недострой, но три судебные инстанции отказали, сославшись на исполнительский иммунитет дома.
Однако, когда дело дошло до Верховного суда, тот посмотрел на ситуацию под другим углом: напомнил, что исполнительский иммунитет жилья не является безусловным и требует оценки для каждого отдельного случая. ВС отправил спор на повторное рассмотрение, рекомендовав судам внимательно оценить обстоятельства: чрезмерную площадь дома, его непригодность для проживания и тот факт, что семья должника живёт в другом месте.
Подобные решения – не повсеместная практика, но они демонстрируют, что неприкосновенность единственного жилья придумана законодателями для реальной защиты должников, а не для того, чтобы дать им инструмент не платить по долгам при наличии возможности.
Здесь уместно упомянуть ещё одно разъяснение Верховного суда из названного Постановления Пленума 2015 года (п. 62): если земельный участок, на котором расположено единственное жильё, слишком велик, его часть может быть выделена и изъята для расчётов с кредиторами. Это допускается, если доходов должника недостаточно для погашения долга в обозримый срок.
Злоупотребление правом
Это ещё одно редкое исключение, когда хозяин за долги рискует лишиться последней квартиры или дома. Тут всё зависит от самого должника: если он искусственно придаст недвижимости статус неприкосновенной жилплощади, кредиторы могут оспорить его через суд. Они должны доказать, что гражданин действовал недобросовестно: будучи в состоянии рассчитаться по обязательствам, вместо этого приобрёл и оформил на себя квартиру, ставшую формально «единственным жильём».
Наличие другой жилплощади
Это очевидно, однако подчеркнём: если у должника на праве собственности есть другая недвижимость, пригодная для проживания, сохранить оба объекта не получится. Сотрудники ФССП проверят, где прописан неплательщик и где физически дислоцируется, а затем изымут «лишнее».
Впрочем, потерять единственную квартиру или дом должник рискует и в том случае, когда просто долго там не живёт – например, находится за границей. Если приставу станет об этом известно, он может инициировать изъятие имущества.
Как накладывается и снимается арест с единственного жилья
Если в течение 5 дней с момента возбуждения исполнительного производства гражданин задерживает добровольную выплату долга, сотрудники ФССП приступят к активным действиям. О том, что у должника есть недвижимость, приставы узнают быстро: из ФССП направляется запрос в Росреестр, откуда поступает исчерпывающая информация.
Полноценный арест имущества производится приставами в ходе выездного мероприятия с составлением описи и акта в присутствии двух свидетелей. Но если в случае с единственной жилплощадью речь идёт лишь о введении юридического запрета, сотрудник ФССП может обойтись вынесением соответствующего постановления.
Оно направляется должнику и кредитору по почте, а также в личный кабинет на «Госуслугах» (если он подключён с нужным набором разрешений).
Также постановление передаётся в Росреестр, который вносит отметку в реестр объектов недвижимости (ЕГРН). После этого владелец квартиры или дома при всём желании не сможет совершить сделку: в государственной регистрации перехода прав будет отказано. Потенциальный приобретатель сможет проверить наличие ареста, запросив выписку из ЕГРН.
Важно: если квартирой совместно владеют должник и его супруг, причём доли в праве на недвижимость не выделены, запрет будет наложен на объект целиком. Чтобы исправить ситуацию, супругам нужно организовать юридический раздел имущества.
Снимается наложенный арест после уплаты долга. Судебный пристав должен будет в 3-дневный срок направить в Росреестр уведомление о необходимости убрать отметку об ограничении из ЕГРН. Должник и сам может обратиться в ведомство с заявлением, приложив копию постановления ФССП.
Если же задолженность погасить нечем, исполнительное производство и аресты будут длиться долго, возобновляться кредитором снова и снова. Но можно кардинально изменить ситуацию к лучшему – пройти банкротство физлица. В его ходе единственное неипотечное жильё тоже не заберут, а после окончания процедуры человек освобождается от долгов и может свободно распоряжаться своим имуществом и финансами.
