Почему возникают сложности с оплатой ипотеки при банкротстве
Банкротство – это специальная процедура, описанная в федеральном законе № 127-ФЗ. Для физического лица она применяется как реабилитационная, поскольку помогает человеку списать непосильные долги и начать жизнь с чистого листа. Чтобы не допустить злоупотреблений со стороны должника и кредиторов, процесс строго регламентирован.
Что именно происходит:
Для кредиторов вводится запрет на прямое взыскание задолженностей. Они не вправе подать иск в обычный гражданский суд и передать исполнительный лист в службу судебных приставов.
Коллекторы и сотрудники кредитных организаций обязаны перестать напрямую общаться с должником.
Требования к гражданину взыскатели могут заявить в банкротный реестр через финансового управляющего.
Ранее возбуждённые исполнительные производства закрываются, снимаются наложенные приставами аресты и ограничения.
Срок исполнения кредитных обязательств гражданина считается наступившим. То есть они, условно, «схлопываются». Всё, что человек должен был оплатить по графику в будущем, включается в реестр требований. Если такие требования не будут удовлетворены в процессе банкротства за счёт имущества и доходов должника – в конце процедуры они аннулируются.
Сам гражданин в период банкротства распоряжается собственными финансами и имуществом ограниченно. Их контролирует финансовый управляющий. Он выдаёт банкроту деньги на жизнь из текущих заработков, остальное – включает в конкурсную массу.
Продолжать рассчитываться с ипотечным банком должнику теперь не нужно. Более того, такие действия могут быть расценены как предпочтение конкретному кредитору, а это оспоримая сделка.
Все взыскатели должны быть в равном положении. Если что-то получат – то только из конкурсной массы, которую обязан распределять финансовый управляющий. Причём в установленной законом очерёдности.
Да и самой кредитной организации это не особо нужно: она всё равно будет вынуждена включить требования к заёмщику в банкротный реестр. Это связано с тем, что после процедуры непогашенный долг по жилищному кредиту будет списан.
Если же банк заявит требования в реестр – он приобретёт статус залогового кредитора. Ему положено как минимум 80% выручки от реализации заложенного жилья. Если это единственная жилплощадь банкрота, по новому закону 10% этой суммы перечислят ему самому на решение жилищного вопроса.
Но 10% – это, конечно, слабое утешение для человека, который вложил массу сил и денег в покупку собственного жилья, пусть в кредит. И тут есть позитивная новость: ипотечную квартиру можно сохранить, если продолжить выплаты банку. Но не в обычном графике, а особым образом. Для этого доступно несколько законных механизмов. Давайте разберём каждый подробно.
1. Оплата ипотеки через реструктуризацию долгов
При банкротстве физлица может проводиться не только реализация имущества. По закону возможно применение другой процедуры – реструктуризации долгов. Суд вводит её, если гражданин не попросил в заявлении пропустить этот этап.
Как правило, должникам эта процедура не нужна. Ведь обычно конечная цель – списание задолженностей, которое происходит по итогам реализации имущества. Однако, если важно избежать потери активов – например, ипотечного жилья, – реструктуризация становится актуальной.
Процедура предполагает следующие события:
Должник или кредиторы могут предложить новый график погашения задолженностей – план реструктуризации сроком до 5 лет. Документ должен предусматривать, какую часть текущих доходов человек будет ежемесячно направлять на расчёты по обязательствам. Эта сумма распределяется между кредиторами. Процесс продолжается до полной выплаты долгов по новому графику.
С предложенным планом должны быть согласны как кредиторы, так и должник. В этом случае документ направляется в суд, который проверяет его соответствие закону и утверждает.
Далее активная фаза банкротства заканчивается, должник идёт исполнять утверждённый план. Если он его нарушит – дело возобновится, и суд переведёт его на стадию реализации имущества.
Плюсы:
Не реализуется собственность гражданина, что позволяет сохранить ипотечную недвижимость.
Минусы:
-
Придётся не только оплачивать ипотечный кредит, но и рассчитываться с остальными кредиторами, пусть в более щадящем режиме. Это объективно не всегда возможно для человека, который решился на банкротство.
2. Оплата остатка ипотечного кредита во время банкротства третьим лицом
Этот и следующий вариант применимы в более традиционной ситуации – когда суд признал должника банкротом и ввёл процедуру реализации имущества. Ипотечный банк включил требования в реестр, заложенная квартира попала в конкурсную массу. Спасти её нужно до того, как недвижимость уйдёт с молотка.
Воспользоваться вариантом № 2 можно так:
Сначала надо найти человека, готового погасить остаток ипотечного кредита прямо во время банкротного процесса.
Когда истечёт 2 месяца на формирование банкротного реестра, найденный «спонсор» должен подать в суд заявление. В нём указываются ФИО заявителя, срок и способ оплаты.
Суд рассматривает заявление в течение 14 рабочих дней и выносит определение о его удовлетворении (если не выявит нарушений).
Финансовый управляющий открывает специальный счёт, куда плательщик обязан внести деньги. Суммы должно хватить на полное погашение остатка ипотечного кредита.
Управляющий перечисляет средства со спецсчёта банку, который выдал ипотечный кредит. Его требования признаются удовлетворёнными, жильё исключается из конкурсной массы, поскольку залогом больше не обременено.
Для применения описанного порядка есть 2 важных требования:
-
Способ подходит, только если в ипотеку куплено единственное жильё банкрота. То есть отсутствует альтернативная жилая площадь для переезда.
-
Обычно операция по оплате ипотеки не касается остальных участников банкротства, например, банков и МФО. Другое дело, если в процессе участвуют кредиторы 1-2 очередей: например, жена должника с требованиями по оплате алиментов или бывшие сотрудники ИП, которым он задолжал зарплату.
Такие кредиторы вправе получить выплаты из выручки от продажи ипотечного жилья – до 10%. А раз продаваться оно не будет, деньги должны поступить либо от реализации другого имущества должника, либо от того же плательщика. Иначе суд не даст добро на операцию.
Плюсы:
Можно полностью рассчитаться по ипотеке и сохранить купленное на кредитные деньги жильё.
Минусы:
-
Найти плательщика с крупной свободной суммой средств на руках сложно. Так что этот вариант актуален скорее в том случае, когда большая часть ипотечного кредита уже выплачена.
-
Формально «спонсор» становится займодавцем банкрота. По закону тот обязан вернуть заём через 3 года после завершения банкротства. Если помощь оказал близкий человек, сложностей не возникнет. Но если это постороннее лицо, спустя 3 года банкроту грозит снова оказаться в должниках.
Банкротство без просрочек: возможно ли и при каких условиях?
3. Оплата ипотеки по мировому соглашению
Мы подошли к самому удобному и востребованному на практике механизму. Сейчас поймёте, почему. Закон позволяет ипотечному заёмщику прямо во время банкротства заключить локальное мировое соглашение с банком, выдавшим ипотеку. По нему человек должен продолжить выплаты по кредитному договору в прежнем графике.
Для заключения мирового соглашения нужно действовать так:
Понять, из каких средств будет выплачиваться ипотека во время и после банкротства. Особенно в период до завершения процесса, когда должнику на жизнь выделяется только часть доходов. Чаще всего для оплаты кредита тоже привлекается третье лицо. Оно становится стороной мирового соглашения и берёт на себя обязательства по внесению платежей за банкрота.
Согласовать с банком условия мирового соглашения. Обычно сохраняется тот же график оплат, но если накопились просрочки – их закрытие нужно обсудить отдельно.
Согласовывать заключение мирового соглашения с другими кредиторами и финансовым управляющим не нужно. Но необходимо направить документ в суд, который должен его проверить и утвердить.
После утверждения соглашения требования ипотечного банка исключаются из реестра, а заложенное жильё – из конкурсной массы.
Для этого механизма применимы те же требования, что и для второго варианта:
-
Ипотечное жильё должно быть единственным для банкрота и его семьи.
-
Нужно учесть права кредиторов 1-2 очередей и перечислить им до 10% стоимости недвижимости.
Плюсы:
Можно сохранить ипотечную квартиру или дом, списав все долги, кроме жилищного кредита.
Минусы:
-
Нужно найти источник средств для оплаты ипотеки или человека, который подхватит платежи, пока банкрот не восстановит силы.
Подводя итоги
После начала банкротства оплачивать ипотечный кредит в стандартном графике не получится. Что произойдёт – зависит от самого должника. Если человек ничего не предпримет, купленная в ипотеку недвижимость уйдёт с молотка. Но есть законные решения, с помощью которых жильё можно сохранить. Какой бы выбор ни сделал человек, стоит учитывать общие рекомендации:
Заранее, до начала банкротства, всё просчитать и подготовить чёткий план действий.
Грамотно выстроить взаимодействие с банком, который выдал ипотеку. Не вступать в конфронтацию, а договариваться.
Во время банкротства действовать аккуратно и не допустить ошибок – второго шанса спасти ипотечное жильё не представится.
Результат зависит не только от выбора стратегии, но и от соблюдения процессуальных требований. Нужно собрать ряд документов, вовремя подавать необходимые заявления и ходатайства в суд, вписываться в установленные законом сроки. Цена ошибки слишком высока, поэтому заручитесь профессиональной поддержкой. Юристы МФЦБ не раз помогали клиентам спасти ипотечное жильё и знают эту процедуру до мелочей.
