Особенности кредитования с участием созаёмщика
Причины привлечения созаёмщика бывают разные:
-
В одних случаях это добровольное решение, которое позволяет оформить кредит на более выгодных условиях.
-
Часто кредитные организации настаивают на участии созаёмщика.
-
При оформлении ипотечного займа в браке супруг основного (титульного) клиента банка становится созаёмщиком автоматически. Изменить положение можно путём заключения брачного договора.
Но по какой бы причине в кредитной сделке ни появился ещё один заёмщик, он берёт на себя всё бремя ответственности за выплату ипотеки. Ведь созаёмщики отвечают по обязательствам солидарно – то есть на равных. Понятие «солидарной обязанности» объясняет статья 323 Гражданского кодекса:
То есть кредитору фактически предоставлен карт-бланш. Солидарная ответственность созаёмщиков означает, что при возникновении долга кредитная организация вправе взыскивать её по своему выбору:
с любого из заёмщиков;
с обоих одновременно.
Если же платить по ипотеке перестанут оба клиента, у банка есть ещё один механизм защиты своих интересов – залог. Кредитор обратит взыскание на ипотечную квартиру: изымет её и продаст, а вырученные деньги оставит себе в счёт погашения долга. Если сумма, выплаченная покупателем жилья, превышает размер задолженности, остаток вернут заёмщику.
Долг по ипотеке и банкротство
Сначала остановимся на более простом случае: как проходит банкротство, если у должника – пока одного – есть ипотечный кредит.
Центральная стадия банкротного процесса – процедура реализации имущества. В момент её запуска суд признаёт гражданина банкротом и поручает дальнейшие действия финансовому управляющему. Тот обязан провести ревизию имущества должника и продать часть активов, чтобы пополнить конкурсную массу. Эти средства распределяются между кредиторами, а непогашенные долги списываются.
Продаётся далеко не вся собственность банкрота. Не случайно по статистике более чем в 90% случаев в ходе банкротства не фигурирует никакое имущество должника. Ведь на торги не идут малоценные вещи, а главное – у человека не забирают активы, защищённые исполнительским иммунитетом (ст. 446 ГПК РФ). Важнейший из них – единственное жильё должника и его семьи.
Так что ипотечная квартира, кредит за которую не погашен, в стандартном случае изымается у владельца-банкрота и выставляется на торги. Выручка от продажи распределяется особым образом: 80% передаётся банку, который выдал ипотечный заём (так называемому «залоговому кредитору»). Остальные средства идут на погашение приоритетных долгов банкрота: покрытие судебных расходов, выплаты кредиторам 1-2 очередей. Если их нет – остаток тоже полагается залоговому кредитору.
Если после всех этих платежей что-то останется, «хвостик» могут вернуть банкроту на покупку или аренду замещающей жилплощади. Такие случаи встречаются в судебной практике, а в августе 2024 года Минэкономразвития предложило закрепить подход в законе.
Но есть и позитивная новость. Сначала на практике, а затем и на уровне нормативной базы появилась возможность спасти заложенное жильё. В сентябре 2024 года вступили в силу поправки в закон, которые позволяют сохранить ипотечную жилплощадь – опять-таки при условии, что она для должника единственная. Эта стало возможным в двух случаях:
Если в период банкротства третье лицо – родственник, друг – выплатит остаток ипотеки за заёмщика. Тогда у залогового кредитора не остаётся причин требовать реализации недвижимости и её не выставляют на торги.
Если должник и банк заключат в процессе банкротства мировое соглашение. Оно должно предполагать погашение ипотечного кредита на первоначальных условиях. Плательщиком может являться:
-
сам банкрот;
-
снова третье лицо.
Последний вариант особенно важен. Ведь мы вплотную подошли к центральному вопросу темы…
Последствия банкротства созаёмщика для титульного заёмщика
Если за выплату кредита – обычного, без залога – отвечает один человек, когда он обанкротится, долг спишут. Погашать его станет некому, банк понесёт убытки.
Но если в сделке есть солидарный должник, ситуация выглядит совершенно иначе: когда один клиент банка станет неплатёжеспособным и объявит себя банкротом, кредитная организация переключит внимание на созаёмщика. Она имеет право взыскивать с него задолженность всеми доступными методами – внесудебными и судебными. Чтобы избавиться от натиска взыскателя, солидарному заёмщику придётся либо погасить кредит, либо тоже пройти банкротство.
О том, к чему он приводит при банкротстве одного заёмщика, мы поговорили. Теперь разберёмся, что случится при банкротстве созаёмщика. Запуск процедуры несостоятельности солидарного должника влечёт за собой следующие последствия:
После возбуждения банкротного дела срок исполнения всех обязательств должника считается наступившим. Касается это и созаёмщика, который наравне с основным заёмщиком отвечает за погашение кредита. То есть все будущие платежи становятся одним текущим обязательством, банк вправе требовать его сиюминутного исполнения.
Дальнейшие события во многом зависят от кредитора. Банки, как правило, не упускают возможности поучаствовать в банкротстве любого из заёмщиков: безопаснее настоять на реализации залогового имущества, чем впоследствии пытаться взыскать долг со второго клиента.
Соответственно, банк подключается к банкротному процессу и включает свои требования к созаёмщику в реестр – в размере, равном неоплаченному остатку ипотечного займа. Одновременно он заявляет о своём статусе залогового кредитора. Таким образом банк «столбит» право на получение выручки от реализации ипотечного жилья.
А далее появляется «вилка»:
Плохой сценарий
Если ни заёмщик, ни созаёмщик не проявят инициативы, заложенную квартиру выставят на продажу. Внесённые победителем торгов деньги распределят в описанном выше порядке. Для созаёмщика историю можно считать закрытой: недвижимость будет утеряна, но по крайней мере с него спишут и долг по ипотечному договору.
А вот будут ли проблемы у титульного заёмщика – зависит от того, какую сумму заплатит покупатель квартиры:
-
Если выручка покроет непогашенный остаток ипотеки, к основному клиенту вопросов не останется. Более того, если кредит брали супруги-созаёмщики, квартира стала их совместным имуществом. Значит, деньги, не ушедшие залоговому кредитору, перечислят супругу банкрота в качестве оплаты его доли.
-
Если же средств в конкурсной массе не хватит для полного расчёта с залоговым кредитором, банк продолжит взыскивать оставшуюся часть займа с титульного заёмщика.
Хороший сценарий
Шанс сохранить ипотечную квартиру есть при следующих обстоятельствах:
Титульный заёмщик своевременно вносит платежи по кредиту (как до, так и в процессе банкротства созаёмщика) или готов досрочно выплатить непогашенную часть займа.
Заложенное жильё – единственное для одного или обоих клиентов банка.
Впрочем, банки порой сопротивляются такому развитию событий. Это осложняет ситуацию, но у солидарных должников всё ещё сохраняется шанс отстоять права – оспаривая позицию кредитора через суд. Правда, судебная практика до недавнего времени складывалась неоднозначно. Остаётся надеяться, что поправки в Законе о банкротстве «выровняют» положение вещей. В качестве иллюстрации приведём два удачных для должников примера:
В деле А27-8343/2021 при банкротстве заёмщицы требования в реестр включил банк, выдавший ей с мужем ипотечный кредит. Женщина пыталась доказать судам всех инстанций, что супруг своевременно оплачивает ипотеку, поэтому претензий у кредитора быть не должно. Но органы правосудия отказали. В одном из судебных актов сказано:
Казалось бы, события развивались не в пользу семейной пары. Но закончилось всё хорошо: позднее должница подала в суд ещё одно ходатайство – об исключении заложенной квартиры из конкурсной массы. Просьбу женщина обосновала тем, что жильё является единственным для семьи, и напомнила, что кредит исправно оплачивается созаёмщиком. В этот раз суды встали на сторону гражданки, а кредитору, который пытался обжаловать это решение, – отказали.
В деле А75-2848/2023 операция по спасению заложенной квартиры тоже прошла успешно. Должника доказала, что недвижимость нужна ей с детьми как единственная пригодная для проживания, а по кредиту платит муж, не допуская просрочек. Банк пытался оспорить доводы гражданки, но ей удалось добиться исключения квартиры из конкурсной массы и сохранения ипотечного договора в силе.
Как спасти квартиру при банкротстве созаёмщика
Из сказанного следует: перспективы сохранить ипотечное жильё зависят от материальной обеспеченности титульного заёмщика и позиции банка-кредитора. Возможные варианты решения задачи:
Если созаёмщик ещё не подал заявление о банкротстве.
Если о намерениях солидарного должника обанкротиться известно заранее, есть пространство для манёвра. Вот что можно сделать:
Договориться с банком о выводе созаёмщика из ипотечного договора. Кредитор пойдёт навстречу, если основной клиент убедит его в платёжеспособности.
Согласовать с банком нового созаёмщика или поручителя, которые подстрахуют титульного заёмщика на случай финансовых сложностей.
Рефинансировать ипотечный заём в другой кредитной организации, готовой сотрудничать с одним клиентом.
Изыскать возможность досрочно погасить ипотеку.
В последнем направлении важно действовать аккуратно: сделки с предпочтением одному кредитору оспариваются в ходе банкротства. Поэтому выплатить остаток займа нужно заблаговременно и/или из личных средств другого заёмщика. Это особенно актуально, когда кредит взяла супружеская пара. Например, жена может досрочно погасить ипотеку перед банкротством мужа-созаёмщика деньгами, подаренными её родителями.
Если банкротство созаёмщика уже запущено.
В этом случае титульный заёмщик может:
Заключить мировое соглашение с кредитором, на основании которого заложенная квартира будет исключена из конкурсной массы. Это получится при условии, что заёмщик дисциплинированно оплачивает кредит и готов продолжать в том же духе, а жильё является для должников единственным. Если банк отказывается договариваться – придётся добиваться правды через суд.
Погасить ипотеку в ходе банкротства. Если созаёмщики состоят в браке, здесь тоже имеет значение источник средств: супруг банкрота должен вносить личные деньги, которые не подлежат включению в конкурсную массу.
Иногда уместно пройти банкротство одновременно. Риск утраты ипотечной квартиры повышается, но должники могут добиться заключения мирового соглашения с залоговым кредитором.
В общем, наличие непогашенной ипотеки осложняет процедуру банкротства. Но не делает её недоступной: просто в такой ситуации важно заранее оценить все риски и грамотно подготовиться к защите своих прав. Вот почему банкротство с ипотекой крайне желательно проходить при участии опытных юристов.
