В чём риски ипотечного заёмщика при банкротстве
Процедура банкротства предполагает учёт интересов банков, МФО и других кредиторов, перед которыми у должника есть финансовые обязательства. Основной механизм, который для этого применяется, – реализация имущества банкрота. В ходе этой процедуры часть активов человека продаётся с торгов, а выручка направляется на частичное погашение долгов.
Однако, как бы угрожающе это ни звучало в теории, на практике банкротство не случайно становится всё популярнее среди граждан. Реализуется далеко не всё имущество должника. В почти 70% случаев кредиторы вообще получают «0» по итогам процедуры. Это объясняется тем, что закон запрещает забирать у банкрота необходимый для жизни минимум. Возглавляет список неприкосновенного имущества единственное жильё должника.
Но из этого правила до недавнего времени существовало одно неприятное исключение. Жильё, даже единственное, изымали при банкротстве и выставляли на продажу, если оно обременено непогашенной ипотекой. Такая недвижимость не обладает специальным иммунитетом, поэтому её реализовывали в пользу банка, выдавшего ипотечный заём (так называемого «залогового кредитора»).
Как сохранить ипотечное жильё при банкротстве
Внесённые в закон изменения предоставили заёмщикам 2 варианта спасения купленной в кредит жилплощади:
Полное погашение остатка ипотечного займа в ходе банкротного процесса (п. 5 ст. 213.10 закона № 127-ФЗ). Внести за должника деньги для закрытия кредита должно третье лицо – например, родственник или друг. Считается, что плательщик предоставляет банкроту беспроцентный заём, который тот должен вернуть как минимум через 3 года после завершения дела о банкротстве.
Но этот вариант подходит немногим: найти состоятельного «инвестора» сложно, разве что до полного погашения ипотеки осталось внести небольшую сумму. Поэтому более универсальным представляется второй вариант.
Заключение мирового соглашения с банком, выдавшим ипотечный кредит (ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ). Его нужно оформить в период банкротства и утвердить в суде, который ведёт дело о несостоятельности заёмщика. Если соглашение заключено, происходит следующее:
залоговый кредитор отказывается от своих требований к должнику, то есть отзывает их из банкротного реестра;
банкрот – или третье лицо вместо него, например, созаёмщик – обязуется продолжить выплаты по ипотечному займу на прежних условиях, поэтому долг перед банком не списывается после окончания банкротства;
ипотечное жильё исключается из конкурсной массы и остаётся у владельца.
То есть «котлеты отдельно – мухи отдельно». Человек списывает все долги, кроме ипотеки, которая выводится за периметр процедуры. Когда банкротство завершается, заёмщик, свободный от прочих обязательств, продолжает погашать жилищный кредит. Схема выглядит очень заманчиво, правда, есть ряд требований и ограничений, которые сужают рамки её применения.
На каких условиях заключается мировое соглашение
Описанная возможность становится доступной для банкрота при следующих обстоятельствах:
В ипотеку приобретено единственное жильё для должника и его семьи. Если это вторая квартира, помимо которой у гражданина есть собственная жилплощадь, сохранить её не удастся.
На основании мирового соглашения ипотечный кредит должен погашаться на первоначальных условиях, без скидок или снижения процентной ставки. Разумеется, с банком можно обсудить более щадящий режим исполнения обязательств, но согласится ли он – большой вопрос.
У банкрота должен быть источник доходов для продолжения выплат по ипотеке – как во время, так и после завершения банкротства. Тут нужно учитывать, что в период реализации имущества часть текущих заработков человека забирают в конкурсную массу. В стандартном случае банкроту оставляют прожиточный минимум на него самого и его иждивенцев, но этих денег скорее всего будет недостаточно для платежей по ипотечному кредиту.
Выходы предлагаются такие:
-
погашать ипотеку из неприкосновенных доходов, которые не попадают в конкурсную массу, если они есть, – например, выплат военнослужащим;
-
найти третье лицо, которое станет стороной мирового соглашения и обяжется выплачивать заём за должника.
Если заёмщик допускал просрочки по ипотечному договору, в мировом соглашении должны содержаться условия о порядке возврата плательщика в график. Этот момент может стать камнем преткновения между банком и должником. Ведь, если накопилась приличная задолженность, кредитор будет настаивать на её скорейшем погашении.
Должнику могут потребоваться дополнительные деньги, если в банкротстве участвуют кредиторы 1 или 2 очереди. Это лица, чьи требования считаются приоритетными:
-
в 1-й очередь входят граждане, перед которыми у банкрота есть обязательства по уплате алиментов либо возмещению вреда жизни и здоровью;
-
ко 2-й очереди относятся сотрудники, если банкротится ИП, у которого образовались долги перед персоналом.
Такие лица вправе претендовать на 10% выручки по итогам реализации ипотечного жилья. Соответственно, если оно исключается из конкурсной массы и не выставляется на торги, долги перед приоритетными кредиторами должен погасить банкрот или третье лицо. Речь идёт о сумме в пределах тех же 10% оценочной стоимости ипотечного жилья. Но если у должника есть другое имущество на реализацию, выплаты будут произведены из выручки от его продажи.
Порядок заключения мирового соглашения
Документ можно подписать на любой стадии банкротного дела. Единственное условие: с момента его запуска должно пройти 2 месяца, предоставленных кредиторам на включение требований в реестр.
Процесс состоит из следующих шагов:
Согласование договорённостей с залоговым кредитором.
Это самый важный и сложный этап. Банк стоит перед выбором:
отказать в заключении мирового соглашения и настоять на продаже заложенного жилья, чтобы вернуть деньги «здесь и сейчас»;
пойти должнику навстречу и оставить кредит в силе, чтобы в будущем получить более весомую сумму за счёт процентов.
По сути, задача заёмщика отчасти похожа на ту, которую он решал при оформлении ипотеки, – убедить банк в отсутствии рисков невозврата средств. Нужно доказать свою платёжеспособность или надёжность третьего лица, которое возьмёт на себя обязательства по выплате кредита.
Если кредитная организация откажется заключать мировое соглашение – заставить её закон не позволяет. Возможно, по мере применения новых правил на практике появятся прецеденты подобного плана, но пока об этом говорить не приходится.
Утверждение соглашения арбитражным судом.
Когда договорённости с банком достигнуты и изложены на бумаге, нужно подать ходатайство с просьбой рассмотреть документ в суд, в чьём ведении находится банкротное дело. Мировое соглашение вступит в силу только после его утверждения судебным органом.
Продолжение банкротства.
После заключения мирового соглашения залоговый кредитор выйдет из процедуры, а внимание прочих участников к ипотечному жилью пропадёт. Банкротство продолжится своим чередом.
Если у должника обнаружится другое имущество, не защищённое иммунитетом, управляющий организует торги по его продаже, а выручку распределит между остальными кредиторами. Затем он отчитается о проделанной работе перед судом, тот завершит банкротство и вынесет судебный акт о списании всех долгов гражданина, кроме ипотечного кредита.
Что важно, право заключить мировое соглашение об ипотечном жилье есть даже у тех должников, кто начал банкротство до сентября 2024 года, то есть до вступления в силу поправок в закон. Если обременённая ипотекой квартира ещё не реализована –заёмщик вправе начать переговоры с залоговым кредитором.
Мировое соглашение об ипотеке: плюсы и минусы
О положительных аспектах нововведения долго говорить не приходится: основной бесспорный и жирный плюс – спасение купленного в кредит жилья. Причём с одновременным списанием всех остальных долгов, которое позволит рассчитаться по ипотеке в более спокойном режиме.
Из минусов стоит отметить, что возможность заключить мировое соглашение не всегда существует принципиально. Если у банкрота нет доходов, достаточных для выплаты кредита, – договариваться с банком будет не о чем. Кроме того, этот сценарий актуален, только когда в ипотеку куплено единственное жильё.
Есть и пара других «ложек дёгтя»:
Зависимость от банка, выдавшего ипотечный кредит. Чтобы он охотно пошёл «на мировую», желательно, чтобы по ипотеке ранее не было просрочек. Тогда у кредитора не возникнет поводов для сомнений в заёмщике. Если в качестве плательщика привлекается третье лицо, важно подтвердить его платёжеспособность.
Если в том же банке оформлены другие кредиты, он может выдвинуть требование об их погашении в качестве условия заключения мирового соглашения.
Сохранение риска потерять ипотечную квартиру, если банкрот или «соплательщик» начнут систематически нарушать условия мирового соглашения. Если это случится до окончания банкротной процедуры, кредитор снова заявит требования в реестр, и недвижимость заберут на реализацию. Если нарушение договорённостей произойдёт позднее, банк вправе обратить взыскание на жилплощадь и продать её, чтобы компенсировать свои потери.
Поводя итоги, заключаем. Предоставленный должникам шанс договориться с залоговым кредитором – приятный сюрприз от законодателей и отличная возможность сохранить крышу над головой, даже при непогашенном ипотечном кредите.
Но к банкротству с ипотекой важно подходить аккуратно и тщательно готовиться к переговорам с банком. Процедура усложняется и в процессуальном плане – из-за необходимости оформления мирового соглашения, а затем контроля его исполнения. Поэтому для прохождения банкротства с жилищным кредитом крайне важно заручиться грамотной юридической поддержкой.
