Что такое преимущественное право на выкуп
Представим ситуацию: квартирой владеют два родственника, которые между собой не ладят. А может, даже не родственника – неважно. Один из совладельцев решил продать свою долю в праве на недвижимость. Если он заключит договор купли-продажи с покупателем, найденным по объявлению, у другого собственника появится посторонний «сосед». Это, безусловно, некомфортная ситуация, которая может привести к конфликтам и ущемлению прав участников отношений.
Законодатель это учёл. Поэтому в Гражданском кодексе РФ есть положения, посвящённые порядку реализации доли в общей собственности. Они содержатся в статье 250 ГК, в соответствии с которой:
Если совладелец общей собственности решит продать долю, сначала он должен в письменной форме уведомить сособственников о своём намерении и предложить выкупить долю на условиях, на которых он собирается передать её постороннему покупателю.
У получивших уведомление совладельцев есть месяц (если речь идёт о недвижимости) или 10 дней (в случае с движимым имуществом), чтобы приобрести эту долю на обозначенных условиях.
Если сособственники откажутся от выкупа или не ответят в течение указанного срока, инициатор сделки получает возможность заключить договор купли-продажи с третьим лицом.
Появляется долевая собственность по различным основаниям, например:
При покупке имущества одновременно несколькими лицами.
В результате принятия наследства несколькими наследниками.
В итоге раздела совместно нажитого имущества супругов, которое не делится в натуре (к примеру, недвижимости).
При совместном ведении бизнеса несколькими деловыми партнёрами.
При приобретении жилья с использованием материнского капитала, поскольку оно оформляется на всех членов семьи.
Действует ли преимущественное право на выкуп при банкротстве физического лица?
Сначала коротко о том, что происходит с собственностью гражданина, вступившего в банкротство:
Когда суд объявляет должника банкротом, он вводит процедуру реализации имущества и назначает финансового управляющего.
Управляющий проводит ревизию активов гражданина.
Выявленное имущество включается в конкурсную массу и выставляется на торги. Их начальную цену определяет управляющий – самостоятельно или с помощью оценщика.
В ходе торгов стоимость лота может как повыситься (если продаётся ликвидный объект, за который покупатели решили побороться), так и понизиться (если претендентов нет, и управляющему приходится проводить повторные торги).
Деньги, вырученные от продажи имущества, идут на расчёты с кредиторами банкрота, а оставшиеся непогашенными долги списываются.
Весь этот процесс понятен, когда у должника есть только единоличная собственность. А если имеется долевая? В законе № 127-ФЗ, который регулирует процедуру банкротства, нет особых оговорок на этот счёт. Единственное указание касается общего имущества супругов, один из которых стал банкротом. В ст. 213.26 закона говорится, что оно выставляется на торги целиком, а супругу должника передаётся часть выручки от продажи, пропорциональная его доле в таком имуществе.
Однако правила, установленные в ГК РФ, никто не отменял. Поэтому у совладельца банкрота есть преимущественное право на выкуп доли должника в ходе реализации имущества. Но возникают вопросы: в какой момент сособственник должен им воспользоваться и по какой цене выкупить долю – начальной, определённой управляющим, или конечной, сформированной по итогам торгов? Ведь они могут заметно отличаться…
Из-за отсутствия в законе о банкротстве механики применения преимущественного права на практике её пришлось «придумывать» судьям и участникам банкротных дел. Давайте посмотрим, что в итоге получилось.
Как применяется преимущественное право на выкуп при банкротстве: судебная практика
В 2020 году в Верховный Суд РФ попал спор в рамках дела о банкротстве № А65-40314/2018. Ситуация заключалась в следующем. Банкрот с женой владели нежилым помещением, которое финансовый управляющий оценил в 1 943 000 руб. Он разработал положение о порядке проведения торгов, в котором прописал, что перед их началом он предложит супруге должника воспользоваться преимущественным правом и выкупить долю мужа за 971 500 руб.
Суд утвердил положение в такой редакции, но одному из кредиторов это не понравилось. Он полагал, что сначала должны быть проведены торги, поскольку в их ходе стоимость недвижимости может повыситься. Соответственно, жена банкрота должна выкупить долю по итоговой цене, чтобы это максимально отвечало интересам кредиторов. Три инстанции не прислушались к его аргументам, поэтому он обратился с жалобой в Верховный Суд РФ.
И ВС согласился с доводами кредитора. Он отметил, что финансовый управляющий делает только предварительную экспертную оценку стоимости имущества, а «настоящая» рыночная цена заявляется участниками торгов.
Дальнейшая судебная практика развивалась в аналогичном ключе. Например, у компании МФЦБ в портфолио есть дело № А33-22512/2022, в ходе которого был включён в конкурсную массу автомобиль должницы. Он являлся общей собственностью нашей клиентки и её бывшего мужа. Управляющий оценил машину в 450 000 руб., но торги выиграл человек, готовый заплатить 555 000 руб. Чтобы сохранить авто, бывшему супругу должницы пришлось внести половину этой суммы – 277 500 руб.
Однако описанный порядок применяется не во всех случаях. В 2023 году до Конституционного Суда РФ дошёл спор, по которому он вынес знаковое Постановление № 23-П от 16.05.2023. В этой истории финансовый управляющий провёл торги и продал победителю долю банкрота в праве на жилой дом и земельный участок. Но оказалось, что у недвижимости есть совладелец. Он подал в суд требование о переводе на него прав на дом, поскольку ему не дали возможности воспользоваться преимуществом. И суд это требование удовлетворил.
Покупатель, который потерял приобретение, попытался обжаловать такое решение. Ему отказали все судебные инстанции, включая ВС РФ, поэтому он дошёл до Конституционного Суда. Но дом покупателю вернуть так и не удалось.
А до тех пор Конституционный Суд распорядился применять следующие правила:
-
если на банкротные торги выставляется жильё, находящееся в общей собственности, сначала совладельцам банкрота должно быть предложено выкупить его долю по начальной цене;
-
если сособственники откажутся, они теряют преимущественное право на выкуп и могут участвовать в аукционе только на равных с другими претендентами.
С учётом рекомендаций Конституционного Суда в том же 2023 году в Госдуму были внесены два законопроекта, предусматривающие внесение поправок в ГК РФ и закон № 127-ФЗ:
Авторы этих законопроектов предложили закрепить правило, что участники долевой собственности реализовывают преимущественное право на выкуп доли банкрота после проведения торгов – по стоимости, предложенной победителем. Первоначальная цена используется, только если первичный и повторный аукционы признаны несостоявшимися. Участники торгов должны быть заранее предупреждены о том, что заключение договора купли-продажи не гарантировано из-за наличия совладельцев.
Однако эти законопроекты до сих пор не приняты, к началу 2024 года их рассмотрение было приостановлено. Отчасти это понятно: описанный порядок вызывает разногласия, поскольку может работать в ущерб как сособственникам имущества, так и кредиторам. Если в ходе торгов цена лота повысится – пострадают первые, если понизится – вторые.
Как воспользоваться преимущественным правом на выкуп при банкротстве
Если вы владеете имуществом совместно с гражданином, признанным банкротом, и хотите выкупить его долю, этот раздел для вас. По большому счёту инициативных действий предпринимать вам не нужно, но необходимо контролировать процесс:
Когда финансовый управляющий разработает положение о торгах и согласует с собранием кредиторов, он опубликует сообщение в онлайн-реестре ЕФРСБ.
Управляющий обязан направить вам предложение о выкупе доли банкрота. Следите за корреспонденцией, чтобы не пропустить его. Ведь на ответ даётся всего 10 дней (для движимого имущества) или месяц (для недвижимости).
Оформите своё согласие воспользоваться преимущественным правом в письменном виде и направьте управляющему таким образом, чтобы зафиксировать факт вручения.
Подпишите с управляющим договор купли-продажи и внесите оплату. Эти деньги будут направлены на расчёты с кредиторами, заявившими требования в банкротный реестр.
Что делать, если преимущественное право не было предоставлено?
Если финансовый управляющий не предложил вам выкупить долю банкрота в приоритетном порядке, ещё не всё потеряно. Согласно ст. 250 ГК РФ, в случае нарушения преимущественного права совладелец вправе потребовать принудительного перевода на него прав покупателя в судебном порядке. Проще говоря – занять место приобретателя.
Именно так кстати поступил сособственник имущества банкрота в описанной выше истории, которая дошла до Конституционного Суда. И, заметим, преуспел.
Таким образом, закон защищает интересы совладельцев общего имущества, предоставляя им преимущественное право на выкуп доли каждого. Действует оно и при банкротстве одного из сособственников. Чтобы пройти эту процедуру без сложностей и защитить свои активы – воспользуйтесь помощью опытных банкротных юристов.
