С 2021 года в ряде регионов России Росреестр начал замораживать сделки с недвижимостью, если выявлено, что в отношении продавца ведется исполнительное производство. Ведомство останавливает переход прав к новому собственнику по договорам купли-продажи до тех пор, пока проблема с задолженностью не решена. При этом речь идёт о любой недвижимости, в том числе о единственном жилье.
Новая практика
Сделки с недвижимостью в России обычно проходят быстро и не вызывают сложностей: подписывается договор купли-продажи, затем он с прочими необходимыми документами отправляется в МФЦ «Мои документы» или напрямую в Росреестр. Согласно закону, переход прав на недвижимость регистрируется в ЕГРН, на регистрацию уходит от 7 до 9 рабочих дней, в зависимости от того, как были поданы документы (через Росреестр — быстрее, через МФЦ «Мои документы» — медленнее). По завершении регистрации покупатель становится новым собственником, а продавец получает деньги.
До последнего времени проблем с этим не возникало, однако в последние месяцы Росреестр стал выдавать уведомления о приостановке сделки и процесса перехода недвижимости новому владельцу. При этом ведомство предлагает участникам сделки исправить «свои ошибки» и повторно отправить документы в течение 90 дней. На такой ответ Росреестр имеет право на основании в соответствии с нормами статьи 26 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Раньше регистрационный орган редко пользовался этим правом и останавливал сделки, как правило, в связи с делопроизводственными ошибками, например, когда подавались неподписанные документы или когда они содержали критически значимые опечатки. Также были случаи остановки сделок по запросу, они также считались редкостью. Сегодня это становится обычной рутинной практикой, в случаях с исполнительными производствами в отношении продавцов и даже покупателей.
На изменение применения законодательных норм жалуются риэлторы и непосредственные участники сделок. Ввиду обилия долгов у российских граждан риэлторы теряют деньги, а граждане не могут спокойно оперировать даже той недвижимостью, на которую по закону не может быть обращено взыскание в ходе исполнительного производства — единственным жильем. Проблема возникла в тот момент, когда Росреестр получил доступ к данным об исполнительных производствах. При этом речь не всегда о крупных долгах, но иногда даже о задолженности по алиментам или дорожным штрафам.
Последствия и выходы из ситуации
Приостановка сделки с недвижимостью на 90 дней в условиях, когда каждая из сторон заинтересована в максимально быстром её проведении — это не просто проблема. Это катастрофа, которая ставит под вопрос сам смысл реализации имущества, особенно в условиях динамично меняющихся цен.
В таких случаях важно как можно быстрее получить уведомление о приостановке регистрации, его можно получить в бумажном виде на руки, в виде электронного письма, а также в виде сообщения на сайте Росреестра. Также необходимо обратиться к приставу, который может быть заинтересован в скорейшем отчуждении имущества должника для погашения долга. В этом случае часть денег может быть списана со счета продавца, являющегося должником, для погашения его долговых обязательств. Эта схема приветствуется кредиторами, так как она соответствует, в первую очередь, их интересам и требованиям закона 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов».
Еще одним способом провести сделку является процедура банкротства физлица. Если она инициирована, исполнительное производство прекращается, соответственно, у Росреестра пропадают претензии к продавцу и после завершения процедуры банкротства сделка может быть зарегистрирована. Покупателю могут быть переданы права собственности, а продавец может получить деньги. Этот вариант подходит в тех случаях, когда сумма задолженности выше 500 000 рублей.
