Москва
Это ваш город? Да Изменить
Работаем по всей территории РФ

Введение

Учитывая высокую стоимость готового жилья, схема приобретения квартир по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) остаётся популярной в нашей стране, несмотря на известные риски стать «обманутым дольщиком». Одним из самых больших страхов участников долевого строительства является банкротство застройщика, которое может привести к тому, что не видать человеку ни вложенных денег, ни жилплощади. Однако профильное законодательство развивается и в настоящее время в нём предусмотрен ряд защитных механизмов. В частности, в Законе о банкротстве есть особый раздел о признании несостоятельности застройщиков, учитывающий как специфику их деятельности, так и важность защиты интересов граждан. Расскажем, как проходит этот процесс и что делать дольщику при банкротстве застройщика.



Защитите свое жилье и доходы от кредиторов
Избавьтесь от долгов законно с помощью процедуры банкротства физического лица.

Как происходит банкротство застройщика: краткое описание процедуры

Суть банкротства – признание компании финансово несостоятельной, то есть не имеющей достаточного объёма денег и имущества для исполнения всех своих обязательств.

Возбудить дело о банкротстве компании-застройщика может:

  • Он сам.

  • Дольщик – он в данном случае является кредитором банкрота.

  • Другой его кредитор.

  • Государственный орган.

Инициатор подаёт заявление в арбитраж, и суд проверяет его обоснованность, то есть наличие у застройщика объективных признаков неплатёжеспособности.

При банкротстве юридических лиц после принятия судом заявления вводится процедура наблюдения, за которой может следовать этап финансового оздоровления, но в отношении застройщиков эти правила не применяются: если признаки несостоятельности подтверждены, суд сразу признаёт компанию банкротом и назначает процедуру конкурсного производства.

На этом этапе банкротства из имущества, принадлежащего застройщику, формируется конкурсная масса, из которой погашаются долги перед кредиторами банкрота в законной очередности. Эта стадия длится 1 год, но по ходатайству одного из участников её срок может быть продлён на дополнительные полгода.

Курирует этот процесс специальный человек – конкурсный управляющий (сокращённо – «К.У.»). В его задачи входит масса вопросов: он управляет имущественным положением банкрота на протяжении процедуры, принимает решения от его имени, аккумулирует сведения о требованиях всех кредиторов и координирует действия участников.

В ФЗ о банкротстве есть особый параграф, посвященный банкротству юрлиц-застройщиков. В нём содержатся положения, позволяющие дольщикам рассчитывать на преференции в этом процессе.

Чтобы нормы этого параграфа применялись в банкротном деле, судебный орган должен при объявлении компании банкротом отметить это в своём решении, например:


Это не происходит «автоматически», так что инвестору в будущее жильё важно убедиться в наличии такого пункта в тексте судебного решения. Если он отсутствует, нужно подать в суд прошение о его включении.

В частности, требования дольщиков удовлетворяются раньше погашения долгов перед рядом других кредиторов. Очередность выплат будет следующей:

Платежи по обязательствам, возникшим у застройщика после начала банкротного дела (они называются текущими);

Возмещение вреда, причинённого застройщиком жизни или здоровью граждан;

Расчёты с сотрудниками компании-банкрота;

Требования участников долевого строительства по возврату средств, выплаченных ими по ДДУ;

Погашение долгов перед фондом, защищающим права участников долевого строительства;

Выплата реального ущерба, понесённого дольщиками;

Расчёты с прочими кредиторами.

Особый статус имеют организации, чьи требования к банкроту обеспечены залогом: они получат 60% от суммы продажи залогового имущества.

Кроме того, у покупателей будущего жилья есть особое право: по своему выбору требовать в рамках банкротства не только возврата денег, но и передачи жилплощади.

Ещё один плюс банкротства по нормам параграфа 7 состоит в том, что по ходатайству участника банкротного дела оно может быть передано в суд, расположенный по адресу стройплощадки или места жительства большей части дольщиков.


Что делать будущим владельцам жилья, чтобы не столкнуться с проблемами

Из требований дольщиков при банкротстве застройщика формируется специальный реестр.

Право на их удовлетворение и на голосование при принятии решений о судьбе жилья будет дано гражданам при одном важном условии: своевременном включении заявки в такой реестр.

Поэтому основная задача покупателя будущей квартиры по ДДУ – следить за ситуацией, чтобы вовремя узнать о появлении у застройщика финансовых проблем и его намерении обанкротиться. О них может свидетельствовать приостановка строительных работ или истечение срока действия разрешительной документации.

Сегодня мониторить положение дел несложно: по закону застройщик обязан размещать на сайте «Единой информационной системы жилищного строительства» (ЕИСЖС) документацию по строящемуся объекту и фотоотчёты. Нелишним будет и периодически посещать стройплощадку. Если работы приостановлены, это первый повод для беспокойства. В таком случае стоит уделить внимание периодической проверке, не начала ли компания банкротиться.

Информация об этом должна поступить к участникам долевого строительства от конкурсного управляющего, однако, учитывая, что он сам узнаёт о них от застройщика, а письменное уведомление может потеряться, рекомендуется следить за публикациями новостей о банкротстве. На сегодняшний день для этого есть следующие онлайн-источники:

портал ЕФРСБ;

сайт «Коммерсантъ»;

картотека арбитража.

На любом из этих ресурсов по наименованию, ОГРН или ИНН застройщика можно получить сведения о его банкротстве.

На портале «ЕИСЖС» тоже публикуется много полезных сведений о проблемном строительном объекте, в т.ч. о запуске банкротства его застройщика, причём найти их можно по адресу строящегося дома.


Как включить свои требования в банкротный реестр

По закону К.У. сам должен включить требования покупателей жилья по ДДУ в реестр на основании сведений, размещенных в ЕИСЖС и полученных от застройщика, а затем уведомить дольщика. Однако эксперты рекомендуют гражданам подать управляющему свои требования самостоятельно в виде заявления. Его нужно подготовить в 3 экземплярах и направить по почте в форме заказного письма с описью либо принести в офис управляющего лично.

Кто назначен К.У. на банкротство застройщика и по какому адресу он принимает обращения о внесении требований в реестр, можно узнать в публикации на одном из вышеназванных ресурсов.


Строгой формы заявления о включении требований в реестр не существует, главное, из него должно быть однозначно понятно:

  • кто является заявителем (ФИО, адрес, контактные данные);

  • каковы его требования к банкроту-застройщику;

  • на чём основаны такие требования (номер и дата договора, объект строительства).

К заявлению нужно приложить материалы, подтверждающие изложенные в нём факты:

  • копию зарегистрированного ДДУ;

  • копию паспорта;

  • подтверждение, что заявитель сделал оплату по ДДУ (квитанция, расписка, др.);

  • судебные решения, если раньше дольщик пытался взыскать с компании-застройщика долг, расторгнуть ДДУ.

Что касается состава требований к застройщику, включаемых в реестр, дольщик вправе выбрать:

просить передать ему жилплощадь;

ИЛИ

требовать возврата денежных средств, выплаченных по ДДУ.

Если человек выбрал денежное требование, нужно учитывать, что:

  • Одновременно заявляется отказ от самого договора.

  • Можно претендовать не только на сумму, выплаченную по ДДУ, но и на компенсацию реального ущерба. Правда, он включается в реестр в менее приоритетную очередь. Размер ущерба рассчитывается как разница между выплатой по договору и рыночной ценой жилья, а при частичной оплате договорной стоимости – пропорционально ей. Отчёт об оценке рыночной цены заказывает К.У., но если участник с ним не согласен, он может оспорить его, заказав ещё одну экспертизу.

Если рыночная цена квартиры меньше, чем оплата по ДДУ, дольщик получит реально потраченные деньги, не меньше.

Если же у гражданина есть другие требования, например, о выплате штрафа за просрочку передачи квадратных метров, следует подать отдельное заявление в тот же суд, что ведёт дело о банкротстве. В реестр они будут включены только на основании положительного судебного решения.

Временной регламент внесения в реестр требований следующий:

Обращение нужно подать управляющему в течение 45 дней со дня получения от него уведомления о начале банкротства застройщика. Если оно не получено, указанный срок отсчитывается после истечения 15 дней с момента публикации сведений на официальных ресурсах. Если дольщик пропустит этот срок, но докажет в суде уважительность причин просрочки, ему позволят включить требование в банкротный реестр и позднее.

К.У. обязан рассмотреть заявку в течение 15 рабочих дней и сообщить заявителю результат: подтверждение включения требований в реестр либо отказ.

Если дольщик не согласен с отказом, он вправе оспорить его в судебном порядке, это надо сделать в течение следующих 15 рабочих дней

Дольщики, чьи требования занесены в реестр, будут привлекаться К.У. для решения вопросов, затрагивающих их интересы. Для этого он организует собрания, заранее оповещая участников об их проведении путём размещения объявлений на портале ЕФРСБ.

В собраниях важно и нужно участвовать: ведь в их процессе будут утверждаться решения о судьбе строительного объекта и форме удовлетворения требований дольщиков.

На что могут рассчитывать участники долевого строительства при банкротстве застройщика

Ответ зависит от того, какое требование заявил дольщик, на каком этапе стройки банкротится застройщик и какую позицию займёт большинство участников дела.

1

Получение жилья


Если дом уже построен и введён в эксплуатацию, конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания покупателей предложение о передаче им готовых квартир. Важно учитывать, что при этом должны быть удовлетворены требования кредиторов более приоритетных очередей, в том числе залоговых: для этого должно иметься другое имущество застройщика либо недостающие деньги вносят сами дольщики.

Полный перечень условий передачи готового жилья участникам содержится в п. 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Если дольщик оплатил и принял у застройщика квартиру по акту приема-передачи до возбуждения банкротного дела, его право собственности на жильё будет признано судебным органом по обращению владельца независимо от выполнения упомянутых условий. Но это возможно и без подписанного передаточного акта, если собственники имеются уже как минимум у 1/3 квартир в доме.

Если же банкротство случилось в момент, когда дом ещё не сдан, возможно несколько сценариев развития событий:

Достройка силами публичного фонда – с 2017 года в России действует федеральный закон о «Фонде развития территорий», который курирует вопросы защиты дольщиков. В соответствии с этим ФЗ за счёт отчислений застройщиков в размере 1,2% от суммы каждого заключенного с дольщиками ДДУ формируется специальный компенсационный фонд.

Фонд привлекается в качестве участника в деле о банкротстве. К.У. передаёт ему данные о реестровых требованиях, документы о недострое и финансовом положении банкрота. На основании этих материалов наблюдательный совет организации принимает решение: инвестировать деньги из фонда в достройку дома или выплатить дольщикам компенсации (в зависимости от того, что рациональнее). Информацию о решении можно узнать из анонса на официальном сайте фонда.

По программам отдельных субъектов России существуют и региональные фонды, участвующие в достройке домов после банкротства застройщиков: об их наличии нужно узнавать в местной администрации.

 Если Фонд решил, что достройка дома нецелесообразна, собрание дольщиков может вынести вердикт о завершении строительства своими силами. Это делается путём учреждения жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Информацию для принятия решения предоставит собранию К.У.: сообщит о степени готовности здания, оценочной стоимости его достройки и т.д. Но в этом случае ЖСК должен будет погасить долги застройщика перед его кредиторами из более приоритетных очередей, если другого его имущества в составе конкурсной массы окажется недостаточно.

Такой вариант допустим при соблюдении условий, перечисленных в п. 3 статьи 201.10 ФЗ о банкротстве.


Недострой может приобрести другой застройщик, к которому перейдут все права и обязанности банкрота, он и будет заниматься вводом дома в эксплуатацию. Это также допустимо при условии соблюдения прав других кредиторов.

2

Получение денег

В этом случае есть следующие варианты:

Выплата из государственного фонда

Согласно статье 13 ФЗ о «Фонде развития территорий», если фонд установил, что достраивать дом нецелесообразно, он выплачивает дольщикам компенсацию.

Её сумма рассчитывается так: площадь квартиры умножается на рыночную цену 1 кв.м аналогичного жилья. Но если площадь составляет больше 120 кв.м, в расчёт войдёт только эта величина. Зато выплата не может быть меньше платежа покупателя по ДДУ.


Чтобы получить компенсацию, гражданин должен подать в Фонд заявление. При наличии ЭЦП это несложно сделать прямо на сайте организации. Альтернативно обращение можно направить на бумажном носителе почтой по адресу, указанному на том же сайте в карточке проблемного объекта, или по электронной почте, но для этого тоже потребуется ЭЦП. На web-ресурсе выложены форма заявления и перечень документов, которые к нему нужно приложить.

Заявление можно подать до даты завершения процедуры конкурсного производства. Впрочем, разрешено сделать это и позднее, если:

  • заявитель докажет, что опоздал из-за непреодолимых обстоятельств;

  • в период конкурсного производства человек служил в армии;

  • были другие уважительные причины просрочки, связанные с личностью гражданина: тяжёлая болезнь, принятие наследства и т.п.

Если пакет документов будет корректным, выплата производится фондом в течение 10 рабочих дней. 

Передача жилья в счёт отступного

Если собранием участников будет одобрено принятие достроенных квартир в собственность и суд утвердит это решение, предъявившим денежное требование гражданам тоже будут переданы квадратные метры – в качестве отступного.

Возврат денег со счёта эскроу

Если деньги дольщика в свете недавних изменений в законе не дошли до застройщика, а осели на счёте эскроу, получить их проще.

Запуск банкротного дела – это законное основание для участника долевого строительства отказаться от ДДУ. После регистрации Росреестром факта его расторжения банк, в котором открыт счёт, должен вернуть деньги инвестору.

Из конкурсной массы

В остальных случаях после реализации имущества застройщика вырученными средствами будут удовлетворяться денежные требования кредиторов в порядке очередности. Если текущих платежей за период банкротства накопится немного и не появится претендентов более приоритетных очередей, на выплаты могут рассчитывать и дольщики, не изъявившие желания принять жилплощадь.

Дела о банкротстве застройщиков – долгие и сложные, а универсального рецепта спасения для дольщиков не существует: оптимальное решение зависит от множества обстоятельств. Общий совет можно дать только один: при выявлении у застройщика признаков финансовых проблем стоит проконсультироваться с грамотным юристом, который поможет найти безопасный выход из ситуации.


Вопрос-ответ

Если я решу объявить себя банкротом, правда ли, что заберут всё имущество, даже жильё?

Нет, единственное жильё по закону имеет иммунитет и при банкротстве его у вас не заберут. О том, какое ещё имущество можно сохранить, – рассказываем здесь.

Можно ли переписать квартиру на сына перед банкротством, чтобы её не забрали и не продали?

Такая безвозмездная сделка в пользу родственника, совершенная незадолго до банкротства, может быть оспорена и признана недействительной. Какие сделки оспариваются при банкротстве – читайте в статье по ссылке.

Что входит в конкурсную массу при банкротстве физического лица и как она формируется?

В конкурсную массу при банкротстве гражданина включаются его доходы и имущество. Формируется она финансовым управляющим. Подробно об этом процессе – рассказываем тут.

Сложная ситуация? Не гадайте, лучше спросите у практикующих юристов

Об авторе
Генеральный директор МФЦБ и ходячая энциклопедия о банкротстве. Благодаря коктейлю из знаний законодательства, обширной практики и любви докапываться до малейших нюансов, Анастасия просчитывает наперед исход дела любой сложности. За умение понятным языком рассказывать о банкротстве ее ценят не только клиенты, но и СМИ.
Узнать больше об авторе
Полностью спишем долги или вернём деньги
Работаем по ФЗ №127.
Вам не придется собирать документы, ходить в суд и переживать о результате.
3 935 048 998

Общая сумма списанных долгов юристами «МФЦБ»

1 561

Столько людей освободились от долгов с помощью «МФЦБ»

Бесплатная консультация

Завершенные дела

Дело № А41-28316/2022

27.05.20229 мес. → 07.03.2023

Списан долг: 569 231 руб.

Регион: г. Дубна, Московская область

Дистанционно

Дело № А33-15789/2022

04.07.20227 мес. → 03.03.2023

Списан долг: 1 075 818 руб.

Регион: г. Красноярск, Красноярский край

Дело № А41-65760/2022

02.09.20225 мес. → 02.03.2023

Списан долг: 630 427 руб.

Регион: г. Дмитров, Московская область

Дело № А40-172182/2022

12.08.20226 мес. → 02.03.2023

Списан долг: 776 697 руб.

Регион: Москва

Дело № А40-136333/2022

01.07.20228 мес. → 02.03.2023

Списан долг: 661 802 руб.

Регион: Москва

Дистанционно

Дело № А81-7286/2022

24.05.20229 мес. → 28.02.2023

Списан долг: 532 806 руб.

Регион: г. Лабытнанги, Ямало-Ненецкий автономный округ

Отзывы

Светлана Гриневич

диспетчер
Добрый день! Компания очень порядочная, без обмана, люди своего дела. Коллектив очень отзывчивый. Всегда входят в положение на отсрочку оплаты. СПАСИБО БОЛЬШОЕ! Одним словом сказали и с... Подробнее
Добрый день! Компания очень порядочная, без обмана, люди своего дела. Коллектив очень отзывчивый. Всегда входят в положение на отсрочку оплаты. СПАСИБО БОЛЬШОЕ! Одним словом сказали и сделали.

Алексей Щербин

менеджер
Хочу выразить огромную благодарность за проведенную процедуру банкротства. Всё честно, чётко и в срок. Всегда на связи. Всё что обещали - сделали. Спасибо за ваш профессионализм и честност... Подробнее
Хочу выразить огромную благодарность за проведенную процедуру банкротства. Всё честно, чётко и в срок. Всегда на связи. Всё что обещали - сделали. Спасибо за ваш профессионализм и честность, ведь сейчас трудно найти юристов, которые действительно могут помочь, а не тянуть деньги с клиента и ничего не делать. Рекомендую, здесь вам действительно помогут!!!

Дмитрий Чиненов

специалист телефонной компании
Попал в сложную жизненную ситуацию. Произошло понижение заработной платы и я не мог дальше платить по кредитам. Сумма долга составляла почти 17 миллиона рублей. Я решил провести процедуру ... Подробнее
Попал в сложную жизненную ситуацию. Произошло понижение заработной платы и я не мог дальше платить по кредитам. Сумма долга составляла почти 17 миллиона рублей. Я решил провести процедуру банкротства. По отзывам нашёл данную организацию и не пожалел. В итоге я был объявлен банкротом а все мои долги перед банками аннулированы. Огромное спасибо юристам МФЦБ за помощь. Всегда были на связи и всегда давали разъяснения по любым вопросам возникающим у меня. Это профессионалы своего дела. Всем рекомендую эту опытную команду.

Истории банкротства

Дело № А40-124622/2022
16.06.20228 мес. → 14.02.2023 Списан долг: 1 505 363 руб. Регион: Москва
История:

Волоскова Е.Е. – мама троих детей из Москвы: дочери и двух сыновей-студентов. После развода с мужем в 2019 году дети остались с Еленой, и со временем ей пришлось оформить несколько кредитов...

Подробнее

Волоскова Е.Е. – мама троих детей из Москвы: дочери и двух сыновей-студентов. После развода с мужем в 2019 году дети остались с Еленой, и со временем ей пришлось оформить несколько кредитов и кредитных карт, а также периодически брать микрозаймы, чтобы содержать семью, покупать подросткам всё необходимое и оплачивать их образование.

В начале 2022 года она даже продала свою машину, чтобы расплатиться с банками и рассчитаться за обучение дочки, но денег всё равно не хватало несмотря на то, что Елена имеет постоянную работу. Никакого другого имущества, чтобы продать его и погасить долги, у женщины не было.

В результате к лету 2022 года задолженность перед банками и МФО выросла до 1,5 миллионов рублей, и Елена поняла, что справиться с ней не получится. Она решила объявить себя банкротом и обратилась в МФЦБ. В июне мы подали заявление в арбитражный суд Москвы, в котором ходатайствовали о пропуске стадии реструктуризации, поскольку доходы нашей клиентки не позволяли погасить долги даже в более щадящем режиме.

Суд согласился с нашими доводами и 22 августа признал Волоскову Е.Е. банкротом, назначив финансового управляющего из нашей команды. Началась процедура реализации имущества должницы, впрочем, реализовывать было нечего.

Что показательно, не была оспорена недавняя сделка Елены по продаже автомобиля (типичный страх должников перед банкротством). Действия нашей клиентки были добросовестными: она продала транспортное средство независимому лицу, по адекватной цене и пустила вырученные деньги на погашение части задолженности.

В начале 2023 года финансовый управляющий ходатайствовал об окончании процедуры, и 14 февраля суд вынес решение о завершении реализации имущества и банкротного дела в целом. Долги нашей клиентки – как заявленные, так и не заявленные её кредиторами – были списаны, и она смогла вздохнуть свободно.

Дело № А40-273849/2021
21.01.202212 мес. → 06.02.2023 Списан долг: 916 108 руб. Регион: Москва
История:

Попов Р.Н. из Москвы нуждался в деньгах, чтобы содержать семью: они с женой растят маленьких сына и дочь. Роман работает профессиональным водителем на государственном предприятии, но его...

Подробнее

Попов Р.Н. из Москвы нуждался в деньгах, чтобы содержать семью: они с женой растят маленьких сына и дочь. Роман работает профессиональным водителем на государственном предприятии, но его зарплаты в определённый момент перестало хватать на покрытие всех расходов, поэтому он оформил займы в МФК и кредит в известном банке.

Однако погашать долги перед кредиторами вскоре стало трудно. Причём МФК выдала клиенту заём под залог его автомобиля, а когда он перестал справляться с выплатами, уступила долг с залогом коллекторскому агентству.

В итоге к концу 2021 года Роман оказался должен банку и коллекторам больше 900 тысяч рублей и задумался о банкротстве. Пройти этот процесс он решил с помощью юристов МФЦБ. В январе 2022 года мы подали заявление в московский суд, и в апреле нашего клиента признали банкротом. Суд назначил процедуру реализации имущества, на проведение которой был утверждён наш финансовый управляющий.

Из имущества у Романа имелись доля в квартире в Москве и уже упомянутый автомобиль. Квартиру удалось сохранить: она не вошла в конкурсную массу как единственное жильё должника. Транспортное средство сберечь было просто невозможно, так как оно являлось предметом залога. Были объявлены торги по его продаже со стартовой ценой 400 тысяч рублей, приобрести авто изъявили желание 7 претендентов, а в результате торги выиграл покупатель, назначивший самую высокую цену – 485 тысяч. Вырученные средства были направлены на погашение части долгов перед кредиторами и оплату текущих расходов на процедуру.

На этом реализация имущества завершилась. 6 февраля 2023 года арбитражный суд вынес определение об окончании процесса банкротства и освободил нашего клиента от всех оставшихся долгов.


Начните с бесплатной консультации юриста

Юрист свяжется с вами в течение 5 минут

Оставьте заявку и мы:

  • подробно проанализируем вашу ситуацию
  • открыто предупредим о возможных рисках
  • проверим наличие судебных исков кредиторов на ваше имя
  • составим ваш персональный список документов
  • рассчитаем стоимость процедуры банкротства
Анастасия Груздева - генеральный директор МФЦБ
Анастасия Груздева
Генеральный директор МФЦБ

Нажимая на кнопку «отправить заявку» вы даёте согласие на обработку персональных данных, согласно условиям использования сайта.

Анастасия Груздева - генеральный директор МФЦБ
Анастасия Груздева
Генеральный директор МФЦБ