Могут ли у покупателя отобрать приобретённое жильё
Банкротство – процедура, в ходе которой оценивается материальное положение должника и списываются его долги. Для соблюдения интересов кредиторов в этом процессе выявляется и включается в конкурсную массу имущество банкрота: оно продаётся для расчётов с теми, кому он должен.
Оспаривание сделки – это признание её недействительной судом, рассматривающим дело о банкротстве. В результате всё отыгрывается назад: продавец возвращает покупателю деньги, а тот обратно передаёт квартиру, которая попадает в конкурсную массу.
Изъятие жилья под контролем финансового управляющего происходит быстро, а вот денег у продавца-банкрота, разумеется, уже нет. Поэтому покупателю остаётся только встать в очередь кредиторов, но шансы вернуть полную сумму сводятся к нулю. Ведь его требования удовлетворяются одновременно с погашением остальных долгов, а иногда – даже позже.
Если же покупатель уже продал квартиру, его потребуют внести в конкурсную массу денежные средства в сумме, равной её стоимости.
Всегда ли оспариваются сделки по продаже квартиры
Договор купли-продажи квартиры (сокращённо – ДКП) как сделка банкрота может быть оспорен по основаниям, описанным в ст. 61.2 закона о банкротстве:
Если за недвижимость заплачена цена, заниженная относительно рыночной.
Такой договор может быть оспорен, если заключён в течение 1 года перед банкротством, это единственное условие для признания его недействительным.
Сделки купли-продажи жилья по заниженной цене – популярная практика в России. В одних случаях продавцы действительно продают имущество с дисконтом, нуждаясь в быстрых деньгах, в других – намеренно просят покупателя прописать в ДКП меньшую стоимость, чтобы снизить налог, а остальную сумму передают неофициально. Оба варианта рискованны для приобретателя.
Разница между ценой купли-продажи и рыночной должна быть существенной: отклонение на уровне 10-20% считается безопасным, а вот дальше позиции судов расходятся. Некоторые считают незначительной разницу и в 30-35%, другие на этом основании признают ДКП имущества недействительным. Ну а расхождение в разы – например, покупка квартиры в Москве за 500 тысяч рублей при средней рыночной стоимости в несколько миллионов – точно табу.
Для определения рыночной планки в судебном процессе назначается независимая экспертиза, ориентиром служит и кадастровая стоимость квартиры.
Если сделка нанесла имущественный ущерб кредиторам банкрота, причём «не без помощи» покупателя квартиры.
В этом случае оспариваются договоры, заключённые за последние 3 года до банкротства, а для их признания недействительными требуется наличие следующих обстоятельств:
-
продажа имущества случилась в период, когда у продавца уже имелись долги, а в результате сделки материальное положение должника стало ещё хуже, он оказался неспособен рассчитываться с кредиторами;
-
покупатель знал о финансовых трудностях продавца, но всё равно решился на приобретение.
Явными признаками оспоримой по этому основанию сделки являются родственная связь сторон либо отсутствие платежа за квартиру – по крайней мере, на бумаге (такая сделка считается безвозмездной). Дополнительные подозрения вызовут сильно заниженная цена ДКП имущества, а также отсутствие у покупателя средств на её оплату.
Признать сделку банкрота недействительной можно и по нормам Гражданского кодекса, например, как:
-
мнимую или притворную;
-
совершённую с серьёзным злоупотреблением правом.
Но эти основания редко применяются при оспаривании ДКП, где покупателем выступает не связанное с должником лицо.
Подробнее об условиях оспаривания сделок – рассказываем в отдельной статье.
Как обезопасить себя от оспаривания договора купли-продажи
Риск оспаривания договора покупки квартиры при банкротстве продавца можно минимизировать на этапе его заключения. Главные правила для покупателя:
лучше перебдеть, чем наоборот;
нужно максимально проявить добросовестность и позаботиться о подтверждающих её документах.
Вот основные мероприятия, которые нужно организовать перед покупкой:
Проверить статус недвижимости
Запросите у собственника квартиры детальную выписку из ЕГРН, которая описывает состояние объекта, подтверждает право собственности и отсутствие обременений.
Дополнительно попросите выписку с историей перехода прав на имущество. Если жильё часто меняло хозяев – это повод поинтересоваться, всё ли с ним в порядке. А если продавец стал собственником недавно, стоит уточнить:
на основании какой сделки он приобрёл квартиру;
откуда взял средства на покупку;
произвёл ли оплату и чем это подтверждается.
То есть нужно проверить, нет ли в операции признаков для оспаривания.
Удостовериться в финансовом благополучии продавцак
Для этого сегодня есть бесплатные онлайн-инструменты, где потребуется минимум исходных данных – ФИО, дата рождения, ИНН продавца:
Электронная картотека арбитражных дел. В ней размещаются судебные акты по делам о банкротстве граждан и компаний. Если продавец квартиры – юрлицо, здесь могут обнаружиться и материалы по другим судебным процессам с его участием.
Онлайн-реестр сведений о банкротстве ЕФРСБ. Это ресурс, на котором финансовые управляющие публикуют информацию о статусе банкротных дел.
Если в базах арбитража или ЕФРСБ размещены сведения, что продавец уже находится в процессе банкротства, значит, покупатель точно должен знать о его финансовых затруднениях. В этом случае от сделки лучше отказаться, так как оспорить её весьма легко.
Банк данных исполнительных производств ФССП. Если продавец стал объектом внимания приставов, причём с размером долгов в сотни тысяч рублей, вероятность скорого банкротства увеличивается.
ГАС «Правосудие». Здесь можно найти информацию о тяжбах с участием продавца-гражданина в судах общей юрисдикции.
По ИНН человека можно узнать его налоговые задолженности на сайте ФНС. Компанию можно проверить через сервис «Прозрачный бизнес». Им же можно воспользоваться, чтобы уточнить, не является ли физическое лицо участником или руководителем организации. Ведь такой человек рискует быть привлечённым к субсидиарной ответственности за долги юрлица.
Если в перечисленных источниках собственник имущества не «засветился», это ещё не значит, что у него нет проблем с долгами. Возможно, у его кредиторов пока не дошли руки до судебного взыскания. Проверить задолженности перед банками и МФО можно с помощью кредитной истории. Правда, предоставить её может только сам продавец, а если он будет сопротивляться – это повод насторожиться.
Однако нужно учитывать, что в этом отчёте есть только кредитные долги, а обязательства перед частными лицами и другими организациями отсутствуют.
Кроме того, у владельца квартиры стоит запросить доказательства отсутствия задолженностей перед коммунальщиками, которые тоже могут привести к банкротству продавца и иным неприятностям для нового собственника жилья.
Правильно оформить сделку и сопутствующие документы
Оспаривание ДКП недвижимости по признаку заниженной цены – распространённая практика, а потому обязательно оцените, как соотносится стоимость квартиры с рыночными индикаторами. Желательно запастись вещественными доказательствами того, что вы это сделали, в идеале – отчётом оценщика о рыночной ценности жилья.
В договоре должна фигурировать адекватная сумма, здесь же стоит прописать детальный порядок оплаты и передачи недвижимости.
Кроме того, соберите и сохраните следующие материалы, подтверждающие вашу добросовестность:
Документ, свидетельствующий о полной оплате покупки. Лучше всего производить расчёты через банк, выписка из которого будет надёжным доказательством. Из такой бумаги должно быть понятно, сколько денег, кому и за что вы заплатили. Если покупаете квартиру за наличные, расписка от продавца тоже должна быть подробной.
Документы, из которых можно сделать вывод о наличии у вас средств на покупку квартиры и их источнике.
Материалы, подтверждающие, что вы проверили финансовое здоровье продавца, – всё, что вы получили от него, и нашли на электронных ресурсах.
Есть дополнительные способы обезопасить себя от риска утраты денег и жилья в случае банкротства продавца:
оформить страхование титула – тогда страховая компания вернёт деньги в случае оспаривания ДКП;
поискать квартиру для покупки на открытых аукционах – по закону такую сделку нельзя оспорить.
Ещё один хороший вариант – перед заключением сделки воспользоваться помощью нотариуса или юридической фирмы, чтобы безопасность сделки проверили профессионалы. Ну а если вы всё-таки оказались в ситуации, когда сделку по покупке квартиры оспаривают при банкротстве продавца, для защиты своих прав рекомендуем непременно обратиться к опытным банкротным юристам.
