Банкротство по ипотеке подразумевает определенный ход процедуры. В этом материале мы расскажем о нюансах такого судебного процесса.
Права и обязанности ипотечных заемщиков
«Квартирный вопрос испортил москвичей». Прав был Михаил Булгаков, только он не уточнил, в чем именно состоит эта «порча».
Мечта о собственном жилье, мечта, которая, казалось бы, приобретает реальные очертания с приобретением ипотечной квартиры, вводит многих в заблуждение. Заблуждение о праве собственности на эту квартиру.
Понятие «собственность» подразумевает наличие совокупности прав:
· владеть,
· пользоваться,
· распоряжаться.
Приобретая жилье в залог, заемщик соглашается тем самым на ограниченное право собственности. Банк предоставляет только возможность пользоваться и владеть. Распоряжаться же имуществом заемщик не вправе: жилье принадлежит залогодержателю.
Как происходит взыскание долга по ипотеке без банкротства
В случае хотя бы одной просрочки при взыскании долга по ипотеке банк реализовывает залоговую квартиру через суд. Стоимость для жилья утверждается судом по оценке истца-кредитора.
Денис Казаренко
арбитражный управляющий компании МФЦБ
Банк заявляет цену значительно ниже рыночной, чтобы забрать через исполнительное производство квартиру, а оставшуюся непогашенной сумму долга взыскать с заемщика. Таким образом, должник остается и без имущества, и с долговыми обязательствами.
Способы сохранения ипотечной квартиры при банкротстве
В ходе банкротства физических лиц с ипотекой обойти реализацию залогового имущества нельзя. Многие заблуждаются, думая, что единственная квартира при банкротстве с ипотекой остается неприкосновенной. Даже если в собственности у должника иной недвижимости не числится, такая квартира будет продана с торгов. На нее правило «единственного жилья у банкрота» не распространяется. Наличие прописанных в залоговой жилье несовершеннолетних детей и факт оплаты взноса за ипотеку из средств материнского капитала также не учитывается.
Однако, вступая в процедуру банкротства, не стоит «прощаться» с залоговой недвижимостью. Сохранение такого имущества возможно. Судебная практика по банкротству с ипотекой это подтверждает. Способы проверены не единожды. Разберем детально каждый из них.
I. В процедуре банкротства кредиторы истребуют погашения долга посредством становления в соответствующий реестр. При этом законом устанавливается для этого строго два месяца.
Денис Казаренко
арбитражный управляющий компании МФЦБ
Если банк пропускает сроки, то статус залогового кредитора им утрачивается, а ипотечное жилье приобретает в последующем уже как единственное жилье банкрота, которое нельзя реализовывать в ходе процедуры реализации имущества. Подобные случаи встречаются в судебной практике, но всецело полагаться на «господина Великого случая» все же не стоит.
II. Другой способ сохранения в собственности должника залогового имущества, когда осуществляется банкротство физического лица при ипотеке, связан с его выкупом. По этому сценарию должник может приобрести свое жилье за цену, вдвое ниже рыночной.
Наличие у физического лица ипотеки определяет следующий ход процедуры банкротства:
· С момента объявления судом должника банкротом все начисления процентов и иных штрафных санкций прекращаются.
· В отношении банкрота вводится одна из процедур банкротства – реструктуризация долга или реализация имущества.
Денис Казаренко
арбитражный управляющий компании МФЦБ
Если должник принимает решение о выкупе ипотечной квартиры, мы ходатайствуем о введении реструктуризации ипотечного долга. Процедура затягивает судебный процесс на год – полтора. За это время должник может накопить нужную сумму средств и подготовиться к приобретению залогового жилья.
· входим в процедуру реализации имущества, срок действия которой, кстати, тоже не может быть меньше полугода.
· Ипотечная квартира реализуется на закрытой электронной площадке – торгах. Продажа проходит в три этапа. На первом – цена устанавливается залоговым кредитором и совпадает с рыночной. На втором этапе стоимость квартиры уменьшается на 10%. На третьих торгах – цена снижается каждый день, пока не дойдет до половины от рыночной стоимости.
Денис Казаренко
арбитражный управляющий компании МФЦБ
Наши клиенты, как правило, выкупают свою квартиру, оформляя имущество на третьих лиц. Переживания о том, что жилье может быть продано другому участнику аукциона, беспочвенны. Торги проходят на закрытых площадках, доступ к ним возможен только при наличии электронного ключа. Большинство же граждан пользуется по традиции знакомыми ресурсами, например ЦИАНом.
· Вырученные средства идут залоговому кредитору, оставшаяся сумма долга списывается. Суд освобождает должника от дальнейшего исполнения обязательств перед всеми кредиторами, даже перед теми, кто не встал в реестр.
Что будет с ипотечной квартирой в случае банкротства одного из супругов?
Суды и кредиторы не интересуются имущественным положением жены (мужа) должника, проверки по ним не проводятся. Супруг банкротящегося гражданина может и дальше спокойно гасить ипотечный кредит. Поэтому, если квартира в ипотеке на второго супруга, банкротство физических лиц не несет в себе никаких опасностей.
Возможность сохранения ипотечной квартиры в процедуре банкротства есть и вполне реальна, необходимо только грамотно и юридически тонко подходить к этому вопросу. Обращайтесь к юристам Многофункционального Центра Банкротства - мы обеспечим благополучный исход Вашего дела!
